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不動産鑑定士 上銘(じょうめい)
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情報のお取り扱いについて
当事務所は、次に掲げる場合を除いて、あらかじめユーザーの同意を得ることなく、第三者に個人情報を提供することはありません。
法令に基づく場合
人の生命、身体または財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき
公衆衛生の向上または児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき
国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当事務所の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき
個人情報保護法その他の法令で認められるとき
予め次の事項を告知あるいは公表をしている場合
利用目的に第三者への提供を含むこと
第三者に提供されるデータの項目
第三者への提供の手段または方法
本人の求めに応じて個人情報の第三者への提供を停止すること
前項の定めにかかわらず、次に掲げる場合は第三者には該当しないものとします。
当事務所が利用目的の達成に必要な範囲内において個人情報の取扱いの全部または一部を委託する場合
合併その他の事由による事業の承継に伴って個人情報が提供される場合
個人情報を特定の者との間で共同して利用する場合であって、その旨並びに共同して利用される個人情報の項目、共同して利用する者の範囲、利用する者の利用目的および当該個人情報の管理について責任を有する者の氏名または名称について、あらかじめ本人に通知し、または本人が容易に知り得る状態に置いているとき
※詳細はプライバシーポリシーをご参照ください。
プライバシー情報について
プライバシー情報のうち「個人情報」とは、個人情報保護法にいう「個人情報」を指すものとし、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日、住所、電話番号、連絡先その他の記述等により特定の個人を識別できる情報を指します。
プライバシー情報のうち「履歴情報および特性情報」とは、上記に定める「個人情報」以外のものをいい、ご利用いただいたサービスやご購入いただいた商品、ご覧になったページや広告の履歴、ユーザーが検索された検索キーワード、ご利用日時、ご利用の方法、ご利用環境、郵便番号や性別、職業、年齢、ユーザーのIPアドレス、クッキー情報、位置情報、端末の個体識別情報などを指します。
※詳細はプライバシーポリシーをご参照ください。
個人情報の利用停止等
当事務所は、本人から、個人情報が、利用目的の範囲を超えて取り扱われているという理由、または不正の手段により取得されたものであるという理由により、その利用の停止または消去（以下、「利用停止等」といいます。）を求められた場合には、遅滞なく必要な調査を行い、その結果に基づき、個人情報の利用停止等を行い、その旨本人に通知します。ただし、個人情報の利用停止等に多額の費用を要する場合その他利用停止等を行うことが困難な場合であって、本人の権利利益を保護するために必要なこれに代わるべき措置をとれる場合は、この代替策を講じます。
※詳細はプライバシーポリシーをご参照ください。
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当事務所について
– About –
上銘不動産鑑定士事務所へアクセスいただき、誠にありがとうございます。
当事務所についての詳細はこちらから >
評価実績
– Track record –
「不動産鑑定評価書」のご活用事例です。
評価実績の詳細はこちらから >
- 上銘不動産鑑定士事務所は、福岡市の鑑定データについてどのような強みがありますか？
-
当事務所は福岡市に拠点を置き、天神･博多の再開発エリアや賃貸住居の需要旺盛エリアなど、地域ごとの個別データと取引事例を常に集積しています。
四半期に一度、「福岡市マーケットレポート」と題して、不動産市況をまとめたレポートも発行しております。
一般的な全国データでは見逃されやすい「福岡市内の二極化」や細かなトレンドを適正価格･賃料に反映させることができます。
- 初回相談や見積もりの作成に費用はかかりますか？
-
無料です。
初回のご相談（対面またはオンライン）および、それを基にした正式な見積もりの提示までは無料です。
ご依頼内容と物件情報をお伺いし、報酬にご納得いただいた上で、契約となります。
QA集 福岡都市圏（福岡市や北九州市）の鑑定評価について
- 福岡市や北九州市では、不動産の「価格」と「賃料」のどちらの市場の変動が激しいですか？
-
福岡市は「天神ビッグバン」の影響により、特に中心部で価格および新規賃料の上昇が続いています。
一方、北九州市は賃貸市場が相対的に安定しており、福岡都市圏の中でも市場特性が大きく異なります。
- 北九州市は人口減少の影響を受けると言われますが、不動産の価格評価にどう反映されますか？
-
人口減少下でも、駅周辺など利便性の高いエリアと郊外で「価格の二極化」が進んでいます。
鑑定評価では、個別物件の需要安定性と収益維持の如何を分析し、価格に織り込みます。
- 福岡市で固定資産税が上昇した場合、不動産の評価額（時価）もそれに応じて上がりますか？
-
固定資産税の算定基準である固定資産税評価額は時価とは異なるものですが、税負担の増加は不動産の収益性に影響します。
鑑定評価では、この税負担増を収益還元法に反映させ、主に収益性の観点から評価額への影響を織り込みます。
QA集 賃料（地代･家賃）の鑑定評価について
- オーナーとテナント、どちらから依頼しても「適正賃料」は同じになりますか？
-
はい。
不動産鑑定士は中立な第三者専門家として、不動産鑑定評価基準に基づき評価を行います。依頼者の希望ではなく、市場データと根拠に基づいて算定するため、適正な賃料（正常賃料）は公平に一つに定まります。
- 賃料鑑定の依頼から、鑑定評価書を受け取るまでの期間と費用を教えてください。
-
通常、福岡市内の標準的な事務所であれば、ご相談から賃料の中間報告まで2週間程度です。
その後、成果品として発行準備（本文作成、製本等）となります。合計で1ヶ月程度が目安となります。
費用は物件種別や難易度により異なりますので、まずは無料相談にて概算の期間と報酬をお伝えいたします。
- 賃料を「適正」に評価する際、「天神ビッグバン」や「博多コネクティッド」の影響はどのように考慮されますか？
-
大規模再開発は周辺の土地価格上昇と新規賃料を押し上げる要因となります。
鑑定評価では、対象物件がその波及効果をどの程度受けているかを具体的に分析し、賃料増額の客観的な根拠とします。
- 賃料の増額を希望していますが、鑑定評価書は法的根拠としてどの程度の力がありますか？
-
不動産鑑定士が作成する評価書は、交渉や調停の場でも説得力のある客観的証拠となります。
感情論ではなく、不動産鑑定評価基準に則った「積算法」や「賃貸事例比較法」等に基づいた論理的な根拠を明確に示します。
なお、賃料交渉については、弁護士さんへ直接ご依頼ください（非弁行為に該当する可能性があるため、当事務所では交渉まではお受けできません）。
QA集 鑑定評価の流れ・契約関連
- 依頼から鑑定評価書の完成まで、どのような手順で進みますか？
-
通常、以下の流れで進みます。案件の規模により多少変更となります。
- ご相談・お見積もり提示（無料）
- 委任契約の締結（着手時に着手金20％相当額）
- 資料提供・ヒアリング
- 物件調査（現地・市場）
- 中間報告
- 鑑定評価書の作成
- 評価書の納品と報酬の御請求書（残金）
- 報酬の支払いタイミングはいつですか？
-
- 原則、鑑定評価書の納品時にお支払いいただきます。
- ただし、物件の規模によっては、契約時に着手金（20％～30％相当額）として報酬の一部をお支払いいただき、納品時に残金をお支払いいただく場合がございます。
- 鑑定評価の報酬以外に、出張費用や実費は発生しますか？
-
福岡市近郊での物件調査に関する基本的な交通費は、報酬に含まれます。
ただし、遠方への出張が必要な場合の実費（宿泊費など）は、別途ご請求させていただきます。その際は、事前にご説明し、ご承認をいただきます。
- 鑑定評価書が完成した後、内容についての質問や疑問が生じた場合は対応してもらえますか？
-
はい。
評価書の内容について疑問点があれば、納品後も無料でご説明させていただきます。
評価書の内容を十分に理解し、自信を持ってご活用いただくことを重視しています。
- 鑑定評価を依頼してから、途中でキャンセルは可能ですか？
-
はい、可能です。
ただし、キャンセルのタイミングに応じて、そこまでに要した調査費用や実費を、報酬規定に基づきご請求させていただきます。その点についても契約時に明確にご説明いたします。
- 鑑定評価の作業期間中、依頼主への進捗報告はありますか？
-
はい。
現地調査完了時や、評価額の算定に必要な追加資料が発生した際など、作業過程の節目で、担当不動産鑑定士より中間報告をさせていただきます。
- 初回相談時には、どのような資料を準備しておけばスムーズに鑑定依頼ができますか？
-
以下の資料をご準備いただけるとスムーズです。
- 評価する不動産の地番・家屋番号（登記簿など）
- 固定資産税・都市計画税の課税明細書
- 建物の図面
- 現在の賃貸借契約書の写し
- 賃料の場合は、増額（減額）を求める具体的な理由（例：周辺相場より安い/高いと感じる等）
