当事務所のホームページにアクセスいただき、誠にありがとうございます。
福岡市を拠点に活動する不動産鑑定士の上銘 隆佑(じょうめい りゅうすけ)と申します。

不動産は人間の生活に欠かせない重要な資産ですが、個別性が非常に強く、また価格形成が不透明な側面を持っています。
不動産鑑定業は、不動産のもつ地域性や個別性を分析し、その不動産の価値（＝最有効使用）を見出すことです。

当事務所は、不動産鑑定評価基準及び同留意事項に則った正確で信頼のできる不動産鑑定評価で、鑑定評価書の利用者の意思決定の一助になるよう、誠心誠意、不動産鑑定評価に取り組んで参ります。

上銘不動産鑑定士事務所
上銘　隆佑

A．不動産鑑定評価書

「不動産鑑定評価基準」に基づき算定した不動産の正常価格（時価）を報告書にまとめます。不動産鑑定士のみが行うことができる法定業務であり、金融機関や裁判所への提出資料としてもご利用いただけます。

目的１　不動産売買の根拠資料として

不動産は重要な資産であるため、購入または売却する際には客観的資料である不動産鑑定を利用する場合があります。特に物件規模が大きい場合には、融資を検討している金融機関へ、または社内の役員会資料へ、と複数の用途でお使いいただけます。
税務上においては、不動産を購入する際の土地・建物の内訳価格が重要となりますが、鑑定評価書内に当該内訳を記載するため、会計上の根拠資料としてもご利用可能です。

　依頼者属性　- Client -
事業会社、不動産会社、宅地建物取引士、金融機関、市町村など

　評価に当たり注意すること

売買は予定日が決まっているため、ご依頼の多くが納期が近い状況となります。当事務所では、福岡都市圏において豊富な評価実績があり、ご依頼後すぐに実地調査や役所での都市計画等の調査を行うことが可能です。

• ご納品までのスケジュール確認
• 急ぎの案件の場合は、現地調査と役所調査の日程確保
• 不動産資料のご開示の可否（重要事項説明書などの売買時資料）
• 土地と建物の内訳価格を記載

目的２　企業買収（M&A）に伴う、保有不動産の時価評価

被買収企業は事業用不動産のほか、社宅や寮などの非事業用不動産を保有していることが多くあります。実際に売却するかどうかに関わらず、企業デューデリジェンスの段階で不動産鑑定評価書をご活用いただけます。
また、仮に早期に処分した場合の価格（早期処分価格）を調査のうえ、正常価格×●％が目安となるかを併記することが可能です。

　依頼者属性　- Client -
事業会社、会計事務所、公認会計士、弁護士、税理士、金融機関など

　評価に当たり注意すること

企業買収（M&A）はアドバイザー役として公認会計士や弁護士が関与していることが通常です。企業買収の合意に向けた企業デューデリジェンスの一部として、不動産デューデリジェンスを当事務所が担います。
通常、被買収企業の金融機関への評価額の開示があることから、不動産評価においては客観的な事実を調査し、恣意性を排除した高度な説明責任が求められます。当事務所では、複数の事業再生を前提とした企業買収の評価実績がありますので、不動産デューデリジェンスの要件を充足した不動産鑑定を行うことが可能です。

• ご納品までのスケジュール確認
• 開示先の確認（被買収企業へ融資している金融機関への開示が一般的）
• 不動産資料が少ないことが多いため、役所での重点的な調査が必須
• 案件の守秘性が非常に高いため、被買収企業の従業員等への関与はしません
• 土地と建物の内訳価格、早期売却価格の調査

目的３　相続や離婚などによる財産分与のため

不動産は金額が大きいため、財産分与の際にその時価が問題となります。実際に売買はしないものの時価を把握したい、といった場合には不動産鑑定が有用です。
なお、開示の範囲が限定的な場合には、簡易で低廉な調査報告書でのご納品も可能です（裁判所が関与するような案件では、調査報告書の説得力に疑義を抱かれる可能性があるため、鑑定評価書をおすすめいたします）。

　依頼者属性　- Client -
個人、税理士、弁護士、事業会社など

　評価に当たり注意すること

財産分与の場合は、戸建住宅やアパート、駐車場といった不動産を評価することが多いです。
通常、不動産の資料はほとんどないため、所在と地番を依頼時にお伝えいただき、評価を進めていきます。恣意性を排除した高度な説明責任が求められます。
当事務所では、福岡都市圏において豊富な評価実績があり、ご依頼後すぐに実地調査や役所での都市計画等の調査を行うことが可能です。

• ご納品までのスケジュール確認
• 不動産資料が十分でないことが多いため、役所での重点的な調査が必須
• 案件の守秘性が高いため、現地調査は必要な範囲に限定して行います
• 土地と建物の内訳価格の調査

目的４　家賃や立退料の算定のため

昨今、家賃や地代の値上げ交渉が増えています。これは不動産オーナー側の費用である固定資産税や水道光熱費、建物管理費などが年々上昇していることが一因となっています。
もし家賃や地代の増額交渉となった場合、根拠資料として不動産鑑定評価書を提示し、オーナーと借主との合意に至る一助とすることが出来ます。なお、合意に至らない場合は、立退料の交渉に入るか、家賃の増額を目的とした民事裁判となることが多いです。
※立退料の評価は調査報告書にてご納品となります（不動産鑑定評価基準等による方針のため）。

　依頼者属性　- Client -
不動産オーナー、借主、弁護士、公認会計士、事業会社、不動産会社、税理士など

　評価に当たり注意すること

家賃・地代について、机上では適正な水準を計算可能ですが、現実には賃貸借契約の締結の経緯や過去の賃料水準を考慮して改定されます。よって、賃貸借契約書や過去の覚書をご提示いただき、丁寧に試算を進めてまいります。
当事務所では、全国の賃料事例を収集しており、客観的な不動産鑑定を行うことが可能です。また、家賃・地代や立退料についての評価実績がありますので、ご依頼後スムーズに納品まで進めることが出来ます。

• 賃貸借契約書のご開示、経緯のヒアリング
• 周辺の家賃・地代相場の把握
• 昨今の土地価格の上昇が賃料・地代に反映されているか確認
• 建物は通常、築年数の経過に伴い価値が落ちていくため、家賃も逓減する傾向にある