【解説】地価で見る小倉北区│令和7年は住宅地･商業地ともに上昇、コクラ・クロサキリビテーションで再開発が進む（R7地価公示）

はじめに

北九州市の中心地、小倉北区。JR小倉駅を中心に交通インフラも商業施設も充実しており、北九州市の中で圧倒的な賑わいを見せているエリアです。

今回は、令和7年（2025年）公示地価のデータをもとに、小倉北区の住宅地・商業地の地価動向や注目ポイントを、不動産鑑定士の視点から丁寧に解説していきたいと思います。

小倉北区の住宅地地価動向｜R7も引き続き上昇

住宅地の平均変動率

小倉北区の住宅地の平均変動率は、令和7年は＋1.7%となりました。

前年の令和6年（＋1.9%）と比べると、やや上昇幅は縮小していますが、それでも引き続き安定したプラス推移が続いている、という結果になっています。

小規模な戸建分譲が中心

小倉北区の住宅地では、戸建分譲については「10区画以下」の小規模な分譲が散見される程度となっています。

これは、小倉北区内の住宅用地がそもそも限られており、新たな大規模開発が難しい事情が背景にあります。

そのため、素地（開発前の土地）が不足しており、いわゆる「ミニ開発」と呼ばれる小規模分譲地の坪単価は、じわじわと上昇傾向にあります。

平坦で利便性の高い立地の素地は取り合い状態になりがちで、売り出されれば比較的早期に成約するケースが多いです。

新築マンション供給も堅調

小倉駅周辺を中心に、新築分譲マンションの供給は活発に行われています。

ただし、建築費の高騰が続いているため、分譲価格（坪単価）も年々上昇しています。駅近の好立地では坪単価が100万円を超える物件も登場しており、かつての「小倉＝手頃な価格」というイメージは、少しずつ変わりつつある印象です。

それでも、交通・生活の利便性を考えると、まだまだ福岡市内に比べれば割安感はあり、購入意欲は堅調です。

小倉北区の商業地地価動向｜回復基調が続く

商業地の平均変動率

商業地の平均変動率は、令和7年で＋5.1%となりました。

前年の令和6年（＋5.3%）に続き、2年連続の5%台の上昇となっています。コロナ禍で落ち込んでいた商業地の地価が、明確に回復基調に乗ってきたことを示しています。

とはいえ、上昇幅自体は前年より若干縮小しており、ピーク時の勢いはやや落ち着いた印象です。

セントシティ小倉の再生効果

JR小倉駅至近の大型商業施設「セントシティ小倉」。中核テナントのリニューアル・再編が進み、集客力が大きく向上しました。

これにより、小倉駅前エリアの賑わいが目に見えて戻りつつあります。週末になると観光客や買い物客でかなりの人出になり、駅周辺の店舗や飲食店にも好影響が及んでいます。

駅前という好立地に加え、商業施設としての魅力が高まったことが、地価上昇の要因の一つと言えるでしょう。

新築オフィスビル「BIZIA小倉」

令和6年6月、小倉北区に久々の大型オフィスビル「BIZIA小倉」がオープンしました。I

T企業向けを意識した最新仕様で、募集賃料は20,000円/坪（敷金12ヶ月）という強気の設定です。

ただ、現時点では入居率が芳しくない状況が続いています。

小倉エリアは福岡市ほどオフィス需要が旺盛ではないため、募集条件の調整やテナント誘致戦略が今後の課題になりそうです。

それでも、新築オフィスビルの登場は、エリア全体の地価や賃料水準を底上げする効果が期待されています。

コクラ・クロサキリビテーションとは？

小倉駅（コクラ）と黒崎駅（クロサキ）周辺で進行中の再開発プロジェクト、それが「コクラ・クロサキリビテーション」です。
北九州市は市全体の人口減少に直面している中で、拠点駅周辺の機能強化を重要戦略に掲げています。

小倉駅周辺では、セントシティ小倉の再編に加え、駅南口周辺の市街地整備が進行中です。

今後も新たな商業施設やオフィスビルの建設が予定されており、「駅前のにぎわい再生」が着実に進められています。

また、勝山公園や小倉城エリアも、観光・文化施設の整備が進み、都市の魅力向上に力が入れられています。

小倉北区の主要スポットとエリア別動向

JR小倉駅周辺｜圧倒的な利便性

JR鹿児島本線と北九州モノレールが交差する小倉駅は、北九州市最大の交通ハブ。

駅周辺には「アミュプラザ小倉」「セントシティ小倉」「井筒屋」「リバーウォーク北九州」など大型商業施設が並び、ショッピング、グルメ、映画鑑賞など一通りの都市型ライフスタイルが完結します。

住宅ニーズも高く、駅徒歩圏の分譲マンションは安定した人気を維持しています。今後も再開発に伴って更なる魅力向上が期待されるエリアです。

旦過市場・鳥町食道街周辺｜再生と変化の狭間

小倉北区を代表する歴史ある市場「旦過市場」や、レトロな飲食街「鳥町食道街」。

令和4年の火災による被害を受けた旦過市場は、現在再建が進められています。新しい施設への建て替えにより、今後は「伝統と新しさ」が共存する新たな街並みが形成される予定です。

また「鳥町食道街」も令和6年の火災によりほぼ焼失してしまいました。ただ、再建にむけ鳥町地区で協議会・勉強会が発足していると聞いています！

地価については、短期的にはやや不安定な推移が予想されますが、中長期的には再開発完了による評価アップが期待されています。

勝山公園・小倉城周辺｜文化と自然が融合するエリア

勝山公園や小倉城周辺は、観光資源としても、地域住民の憩いの場としても重要な役割を果たしています。

周辺ではTOTOミュージアムも人気スポットとなっており、文化的な要素と緑豊かな環境が融合したエリアとなっています。

地価水準は比較的安定しており、住宅用地としても一定の人気があります。特にファミリー層から「緑が近く、教育環境も整っている」として、支持されている地域です。

まとめ｜小倉北区は今後も堅実な成長を期待

小倉北区は、令和7年の地価公示においても、住宅地・商業地ともに堅調な上昇を見せました。
再開発プロジェクト「コクラ・クロサキリビテーション」を中心に、都市機能の強化が着実に進むとみられている点が背景にあります。

住宅地では素地不足による価格上昇、商業地では駅前再開発による地価上昇という流れが継続しており、今後もこのトレンドは続く可能性が高いです。

一方で、新築オフィスビルのテナント確保や、旦過市場の再生プロジェクトなど、課題も残されています。
それでも、交通インフラ、商業施設、文化資源が揃った小倉北区は、北九州市内でも「安定感のある投資・居住エリア」として、今後も注目され続けることでしょう。

個人的には、小倉駅周辺は何でも揃う便利な街でとても好きです！北九州市は人口が多く、潜在的な力がまだまだあると考えているので、再開発をきっかけに地価にも好影響が出てくると予想しています。