【家賃+9万円】水回りリニューアル工事で家賃が9万円アップ。パークキューブ亀有に見る「本気のリノベ」。

こんにちは。福岡で不動産鑑定士をしている上銘（じょうめい）です。

「リフォームにお金をかけても、本当に家賃が上がるんだろうか……」

「築25年の物件に、これ以上投資して回収できるのかな？」

そんな不安を抱えるオーナー様に、ぜひ見ていただきたい数字があります。

前回は福岡リートの事例を紹介しましたが、今回はさらにインパクトの強い、三井不動産アコモデーションファンド投資法人の事例（パークキューブ亀有）を深掘りします。

なんと、入居者の入れ替えに合わせた「水回りリニューアル工事」によって、家賃が13万6,000円から22万6,000円へ、実に「+66％」も跳ね上がったという、不動産鑑定士でも驚くような実績です。

プロはどこを見て、どうやって価値を付けたのか。
スライドにある具体的な数字から、その戦略を見てみます。

「30％想定」を遥かに超えた「66％」という実績値

まず、スライドに記載されたパークキューブ亀有（東京都葛飾区）を整理します。

• 物件の属性： 2000年竣工（築25年）、3LDK（71.6㎡）のファミリータイプ
• 入替前賃料： 136,000円
• リニューアル工事後・成約賃料： 226,000円
• 上昇率： 66％アップ（＋90,000円）

当初、運用会社の想定では「30％以上の賃料アップ」を見込んでいたそうです。

それだけでも強気な計画ですが、実際にはその倍以上の、月額9万円の増額で成約しました。

もし、あなたがこの物件を所有していたら、ひと月で9万円、年間で108万円もキャッシュフローが増えることになります。

築25年といえば、普通なら「家賃を下げてでも空室を埋めたい」と考えがちな時期。しかし、適切な投資を行えば、これほどまでの「需要」があるのが不動産の面白いところです。

具体的に何を直したのか？「水回りリニューアル工事」の合理性

この家賃上昇を支えたのは、スライドにある「バリューアップ型物件」としての戦略的な工事内容です。

既存の間取りを活かし、水回りに集中投資

スライドには「既存の間取りを活かし、水回りを中心としたリニューアル工事を実施」とあります。

これ、コストを最小限となる非常にスマートな選択だと思いました！

壁を壊して間取りをガラッと変えるスケルトンリフォームは、解体費や設計費が掛かりますし、ファミリー層の需要を正確に捉えるのは難しいです。

しかし、この物件は「71.6㎡の3LDK」という、ファミリー層に根強い人気のある広さを維持したまま、キッチンや浴室といった、生活の満足度に直結する「水回り」にコストを集中させました。

入居者ニーズに刺さる「付帯設備」のアップデート

水回り以外にも、現代の生活に欠かせない3つの神器を導入しています。

• 宅配ロッカーを新設： 今や共働き世帯には必須のインフラ。
• モニター付きインターフォンへの切り替え： セキュリティ意識の高いファミリー層の安心感を確保。
• ノンタッチキーの導入： 鍵を出さずに解錠できる利便性は、日常の満足度を確実に上げます。

「13万円台なら住むけど、22万円なら新築がいい」と言わせない、中古物件でも「この設備ならこの家賃を払う価値がある」と思わせるスペックへの引き上げに成功しています。

特に、宅配ロッカーはとても良いですね！平日でも宅配を置いてもらえるので、相当に助かります！

不動産鑑定士が注目する「NOI利回り4.5％」と鑑定評価額

スライドには、僕たち不動産鑑定士が一番チェックする「鑑定評価額」と「利回り」についても記載されています。

• 取得価格： 976百万円
• 鑑定評価額： 1,000百万円
• NOI利回り： 4.5％

ここで注目してほしいのが、NOI利回りの注釈です。
「リニューアル工事後の中長期的に収受可能な賃料に基づいて算出」とあります。

つまり、リート側はこの物件を買う時点で、「今の低い家賃（13.6万円）」ではなく、「リニューアルして引き上がる未来の家賃」を前提に、将来的な稼ぐ力を見抜いて投資判断を下しています。

2025年に取得したばかりで、まだリニューアル工事をしていない貸室がほとんどですから、今後の伸び代といえます。

オーナー様への提言：どこを「残し」、どこを「変える」か

パークキューブ亀有の事例は、オーナーの意思決定の良い事例になります。

1. 間取りは大事：3LDKで70㎡超えというファミリーが住みやすい間取りであれば、それは時代が変わっても価値があります。無理に壊す必要はありません。
2. 「水回り」は投資効果が最も高い：入居者が一番「古さ」を感じ、かつ「新しくなってほしい」と願うのは水回りです。ここをリニューアルするだけで、賃料水準を一段上のステージへ押し上げることができます。
3. セキュリティと利便性の小工事をケチらない：モニター付きインターフォンや宅配ロッカーなど、数十万円単位の投資でも、成約のスピードと家賃上昇の「正当化」に大きく寄与します。

結論：不動産の「再生」を数字で見ると面白い！

パークキューブ亀有の実例は、築25年の物件でも、水回りリニューアル工事という具体的な施策によって、家賃を1.66倍に引き上げ、需要のある貸室になるという好事例です。

リフォーム代は非開示ですが、専有部に500万円掛けたとしても、家賃が年108万円も増えていますから、投資回収は5年弱で完了します。

利回り（ROI）20％超なので、投資する価値が十分にあります！

「築年数が古いから」「エリアが郊外だから」と諦めてはいけませんね。

水回りなどの重要なポイントに絞って投資すれば、異次元のリターンを生むことだってあり得ます。

リフォーム代を単なる「コスト（出費）」と見るか、それとも「資産価値を倍増させる投資」と見るか。

この視点の違いが、将来の資産価格に数千万円の差を生みます。

「自分の物件でも、水回りリニューアルでどれくらい家賃が狙えるかな？」

「この工事で鑑定評価額はどれくらい上がるんだろう？」

そんな疑問が湧いたら、ぜひ一度ご相談ください。
不動産鑑定士として、スライドの数字のような「ロジカルな裏付け」を持って、物件の適正家賃を見定めます。

上銘不動産鑑定士事務所
不動産鑑定士　上銘

あとがき

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今回は東京のダイナミックな事例でしたが、福岡でも同じことが起きています。

特に、築古のファミリー物件に水回り投資を施して、周辺の新築並みの家賃を獲りに行く戦略は、これからのインフレ時代に非常に有効です。

これからも、こうしたJ-REIT（プロ）の具体的な「事例」を、皆様の不動産経営に活かせる形で発信していきます！