10年前からの家賃は、なぜ今の鑑定で高く出るのか ~差額配分法の考え方~

結論:差額を重視するため、賃料の評価額が高く出ることが多いです。

最近、家賃の概算のご依頼をいただく機会が多くなりました。

現行の契約が10年前からの場合、「（オーナーとして）考えていた金額より、鑑定評価賃料が高く出た」と驚かれることがあります。

結論から言うと、不動産鑑定では差額配分法という考え方を用いており、現行家賃と市場家賃との差額を重視するためです。

差額配分法とは

差額配分法は、現在支払われている家賃(現行家賃)と、今の市場で成り立つ家賃(市場家賃)との差額に着目する方法です。

差額がある場合に、その差額をどのように扱うかを考えて賃料を求めます。

単に現行の家賃を基準にするのではなく、現在の市場との差を見ていくところが特徴です。

10年前からの契約で高く出やすい理由

契約から10年が経過していると、契約当時の家賃と現在の市場家賃との間に開きが生じていることがあります。

差額を重視する考え方では、この開きが鑑定評価賃料に反映されます。

そのため、オーナー様の感覚よりも高い金額が示されるケースがあります。

福岡市・天神などの地価の動き

福岡市の天神などでは、10年で地価が3倍になっているところもあります。

地価の上昇に伴って、現行家賃と市場家賃の差額は拡大傾向にあります。

特に、レジデンスについては、従前の賃料が東京23区に比べて半額程度でしたので、格差が徐々に是正されていると考えています。

家賃改定をお考えの方へ

現在の家賃が市場と比べてどの水準にあるのか、気になる方はお気軽にご相談ください。

上銘不動産鑑定士事務所では、家賃の無料概算のご相談も承っています。