【調査】不動産の小口商品化とは?｜FPG社の事例に見る「節税×家賃収入」

不動産といえば、大きな資金を必要とする資産というイメージを持たれがちですが、ここ数年で「不動産小口化」という仕組みによって、少額から投資できる選択肢が増えてきました。中でも注目を集めているのが、FPG社（株式会社FPG）が提供する不動産小口化商品「Premium Asset Series」です。

今回は不動産鑑定士の立場から、この「不動産の小口商品化」にはどんなメリットがあるのか？ 特に相続時の評価や節税の側面、そして安定的な賃料収入について、わかりやすく解説していきたいと思います。

「不動産の小口化」ってそもそも何？

まず最初に、不動産の小口化とは何かを説明すると、ひとつの不動産を複数の投資家で「共有持分」としてシェアして投資する仕組みです。

例えば、1棟10億円の不動産を、100人でそれぞれ1,000万円ずつ出資するようなイメージですね。これにより、これまで高額で手が出しづらかったオフィスビルや商業施設といった不動産に、比較的少額から投資できるようになったという点が大きな特徴です。

FPG社では、「信託受益権」を準共有するスキームで、都心の一等地にある物件などを「1口1,000万円」から投資できる商品を提供しています。

相続時に「時価」で評価されるというメリット

不動産の小口化商品が相続対策として注目されている理由のひとつが、「不動産の相続税評価額が実勢価格より低くなることがある」という点です。

通常の不動産を相続する際、その評価額は路線価や固定資産税評価額など、実勢価格より低めに設定されることが一般的です。FPG社のように「信託受益権の共有持分」を販売するスキームでも、実質的に不動産に投資しているのと同義なので、相続の際には相続税評価額で財産を評価してもらえます。

さらに言えば、相続人が取得したこの信託受益権に対しても、評価額は「直近の鑑定評価ベース」になるため、実際に購入した金額よりも評価が低くなる場合もあります。

つまり、相続税評価額が下がりやすい＝実質的に節税につながるというわけです。

賃料収入という“現金収入”も得られる

相続対策になるだけでなく、もうひとつの大きなメリットが「賃料収入（インカムゲイン）」です。

不動産小口化商品は、基本的にテナント付きのオフィスビルや商業施設など、収益を生む不動産を対象にして組成されていることが多く、毎年一定の分配金（収益分配）が受け取れるようになっています。

FPG社の商品でも、年2回の収益分配がされる仕組みが取られており、非公表ですが利回り年2％前後を安定して確保していると考えられます。

これにより、ただ資産を“持っている”だけでなく、毎年の賃料収入を得ながら資産運用ができるというのも、不動産小口化商品の大きな魅力です。

特に、高齢の方が「現預金を不動産に振り替えて、安定した収入を得つつ、相続税対策もしたい」という場面では、非常にニーズが高いと感じています。

どんな人に向いている？

ここまでの内容をふまえて、以下のような方には小口不動産投資は相性が良いと言えます。

いわば、「不動産の“いいとこ取り”を少額で実現できる仕組み」とも言えます。

不動産鑑定士から見た注意点

もちろん、良いことばかりではありません。不動産鑑定士として、以下のような点には留意が必要と考えています。

・途中売却が難しい（流動性が低い）
　 相続対策には向いていても、短期の転売益を狙うような運用には向いていません。また、好立地等の不動産の魅力がなければ途中売却は難しくなります。

・元本保証はない
　 元本割れのリスクも当然あり得るため、「確定利回り商品」ではない点は理解が必要です。

・スキームや管理主体の信頼性が重要
　どの会社が運営しているか、物件の中身はどうか、という点をしっかりチェックすることが大切です。特に過去の実績があるかは大事です。不動産小口化商品はまだメジャー商品ではないため、提供している会社の信頼性も大事だと考えています。

・不動産に直接投資するよりも利回りは低い
　スキームを構築するための費用など、どうしても不動産に直接投資するよりも利回りが劣ります。1口1000万円で買えるという点に魅力を感じないようであれば、直接投資が有力な選択肢になります。

まとめ：少額から始められる実用的な不動産活用

FPG社の小口化商品をはじめとした不動産信託受益権型の投資は、「相続税評価圧縮」と「安定収入」というメリットを上手く組み合わせた仕組みです。

不動産鑑定士としても、資産保全や相続対策を考えるうえで“知っておいて損のない選択肢”だと感じています。

今後、ますます高齢化が進む日本において、「1000万円から始められて、節税もできる不動産運用」として、この分野はさらに注目されていくと考えています。