相談会レポート：リアルな課題とは
こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。
この度、弊社が主催いたしました「第1回 無料相談会」が、皆さまのご協力のおかげで無事に終了いたしました。
ご相談いただいた皆さま、誠にありがとうございました。
今回の相談会では、オーナーや不動産所有者が抱える、賃料改定や資産承継に関する具体的なお悩みを直接伺うことができました。
特に、賃貸経営を取り巻く環境が厳しさを増す中で、「いつ、どうやって家賃を適正化すべきか」という切実なニーズの高さを改めて実感いたしました。
本記事では、実際に寄せられたご相談の中から、特に多かったテーマをいくつかご紹介し、その対応のポイントを解説いたします。
寄せられたご相談を踏まえた感想
今回の相談会で対応したご相談3件の主なテーマは以下の通りです（守秘義務がありますので、概要のみ）。
「賃貸不動産の価値や収益性」や「不動産の承継」に直結する、非常に悩ましい課題でした。
| 相談件数 | 主な相談テーマ | 関連する専門分野 |
| 1件目 | 家賃改定のタイミングと増額交渉の進め方 | 不動産鑑定（継続賃料）、法務（借地借家法） |
| 2件目 | 相続を見据えた敷地分割による評価額の最適化 | 不動産鑑定（価格時点、最有効使用）、税務（相続税評価） |
| 3件目 | 相続を見据えた現預金の活用（不動産の購入など） | 税務（相続税評価）、不動産鑑定（時価、換金性） |
1. 固定資産税上昇に伴う賃料適正化
固定資産税上昇は不動産オーナーの手取り減少に直結する問題です。
- ポイント
- 賃料を構成する必要諸経費等（固定資産税、管理費、修繕費等）の変動率を計算。
- 「スライド法」の考え方についてお伝え。
2. 「相続を見据えた敷地分割」：評価圧縮と活用最適化
資産家様からは、広い敷地を持つ自己利用物件を所有しており、将来の相続税対策を視野に入れた敷地活用と評価に関するご相談がありました。
特に、相続人が多いため、相続を見据えた敷地分割を行うことで、「分筆後の各筆の土地について相続税路線価に基づく評価額を最小限に抑えられないか」という点が論点となりました。
- ポイント：
- 敷地分割が「最有効使用」の観点から本当に適切か、不動産鑑定士の視点で検証。
- 敷地分割をせず、現金で相続人間で精算することも一案。
次回に向けて
今回の相談会を通じて、参加者の皆さまが抱える課題の深さと、専門的な知識と客観的なデータが必要とされていることを強く感じました。
当事務所では、今後も「家賃改定」や「相続を見据えた不動産活用」といった具体的なテーマについて、個別相談会を継続的に開催してまいります。
次回は2025/11/11にオンラインでの開催を予定しております！
【第一回相談会オフショット（平田司法書士さんの相談会に参加しつつ、弊社としてのご相談も受けました）】
以上です。お読みいただき、ありがとうございました。
不動産鑑定士 上銘 隆佑
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