決算期に慌てない！「賃貸等不動産の時価注記」の基本と、不動産鑑定士を入れるメリット

こんにちは、不動産鑑定士の上銘（じょうめい）です。

企業の経理・財務担当の皆様、あるいは経営者の皆様。

決算シーズンが近づくと、監査法人や公認会計士の先生からこんなことを聞かれませんか？

「御社の『賃貸等不動産』の時価、今年は洗い替えが必要ですね。注記の準備はできていますか？」

「えっ、簿価（帳簿価格）じゃダメなの？」
「時価って言われても、どうやって出せばいいの？ 路線価じゃダメ？」

そんな疑問を持たれる方も多いと思います。

貸借対照表（BS）には載らないけれど、投資家や銀行が厳しくチェックしているのが、この「賃貸等不動産の時価情報」です。

今日は、企業会計基準（ASBJ）でも定められているこのルールについて、実務の現場でどう対応するのが正解か、私たち鑑定士の視点から「ぶっちゃけ話」を交えて解説します。

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1. そもそも「賃貸等不動産」とは何か？

難しい言葉に見えますが、定義はシンプルです。

企業が持っている不動産のうち、「賃貸収益（家賃）」や「キャピタルゲイン（値上がり益）」を目的として保有している物件のことです。

【該当するものの例】

• 第三者に貸しているオフィスビルやマンション
• 将来の値上がりを期待して持っている更地
• 現在は使っていない遊休地（将来の用途が決まっていないもの）

【該当しないもの】

• 自社で使っている本社ビルや工場（※これは「事業用不動産」）
• 不動産会社が販売目的で持っている在庫（※これは「棚卸資産」）

要は、「本業の活動場所として使っているわけではなく、投資や運用として持っている不動産」のことですね。

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2. なぜ「時価の注記」が必要なのか？

日本の会計基準では、不動産は基本的に「取得原価（買った値段）」から減価償却費を引いた金額（簿価）で計上されます。
これを「原価法」と言います。

しかし、不動産の価格は生き物です。

例えば、30年前に1億円で買った銀座のビル。今の帳簿上の価値（簿価）が1,000万円になっていたとしても、実際の市場価値（時価）は10億円になっているかもしれません。

実際、不動産大手の三菱地所は賃貸等不動産の時価を開示しており、含み益が5兆円を超えています！

逆に、バブル期に買ったリゾート地が、簿価1億円のままなのに、実際には二束三文ということもあります。

この「帳簿（簿価）」と「現実（時価）」のズレ（＝含み益・含み損）を開示しないと、投資家や銀行は、その会社の本当の資産価値を判断できません。

だからこそ、「BSの数字は書き換えなくていいけど、『注記』として本当の時価を欄外に書いてね」というルール（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準）があるのです。

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3. 「自社で計算」か「鑑定士に依頼」か？ 判断のボーダーライン

ここが皆様の一番の悩みどころだと思います。
「全ての物件で、不動産鑑定士の高い報酬を払って鑑定書を取らないといけないの？」

結論から言うと、「全てではありません」。
会計基準でも、重要性が乏しいものについては簡易的な評価が認められています。

実務上は、以下のように使い分けるのが一般的です。

A. 自社で算定してOKなケース（重要性が低い）

金額が小さく、会社全体の資産に与える影響が少ない場合です。
この場合、合理的な指標を用いて社内で計算することが認められるケースが多いです。

• 固定資産税評価額 ÷ 一定の率
• 路線価 × 面積
• 公示地価の変動率をスライドさせる

これならコストはかかりません。

B. 鑑定士に依頼すべきケース（重要性が高い）

一方で、以下のような場合は、プロの「不動産鑑定評価書」が必要になります。監査法人からも強く求められるはずです。

1. 金額的・質的重要性が高い物件
   • 会社を代表するような大型ビルや、資産総額の大きな割合を占める物件。
2. 時価の変動が激しいとき
   • 再開発エリアにある、最近の相場変動が激しい、または近隣で大きな取引があった場合。
3. 権利関係が複雑な場合
   • 借地権がついている、共有持分である、土壌汚染の疑いがあるなど、単純な路線価計算では価値が出せない場合。
4. 「含み益」を正確にアピールしたい場合
   • 簿価ではなく、不動産の時価を明示することにより、金融機関や投資家に対して、企業価値をアピールできます。

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4. 鑑定士を入れるメリットは「コスト」以上の価値がある

「鑑定依頼はコスト（経費）」と考えられがちですが、実は「戦略的な投資」でもあります。

① 正確な時価把握による信用力アップ

特に「含み益」がある場合、路線価などの簡易計算では、建物の付加価値や収益性（稼ぐ力）まで反映しきれず、実際の価値より低く見積もられてしまうことが多々あります。
鑑定士が収益還元法（DCF法など）を用いて詳細に評価することで、「実はもっと価値がある」ことを証明でき、金融機関や投資家への強力なアピール材料になります。

② 減損会計のリスクヘッジ

逆に「含み損」が出そうな場合。
簡易計算でざっくり「価値が半分になった」と判定されると、強制的に減損処理（特損計上）を迫られるリスクがあります。
しかし、鑑定士が個別に調査すると、「実は開発ポテンシャルがある」「賃料相場は上昇傾向にある」などのプラス要因が見つかり、減損を回避できる（あるいは損失額を抑えられる）ケースも少なくありません。

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5. まとめ：決算直前に慌てないために

「賃貸等不動産」の時価評価は、単なるルール対応の事務作業ではありません。
自社の資産内容を正確に把握し、対外的に説明するための重要な「経営情報」です。

• 重要性が低い物件は、コストを抑えて自社算定（または簡易評価）。
• 重要な物件や、判断が難しい物件は、しっかり鑑定士を入れる。

このメリハリをつけることが、賢い実務の進め方です。

当事務所では、「どの物件を鑑定すべきか？」「自社算定で通すためのロジックはどう組めばいいか？」という段階からのご相談も承っています。
決算間際になって「監査法人からNGが出た！来週までに鑑定書が必要！」と慌てる前に、ぜひ一度ご相談ください。

正確な時価を知ることは、守り（コンプライアンス）だけでなく、攻め（CRE戦略・融資交渉）の第一歩になります。

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