こんにちは。福岡で不動産鑑定士をしている上銘（じょうめい）です。
最近、個別相談や勉強会で
「上銘さんはどうやって相場を調べてるんですか？」
「SUUMO以外に秘密のサイトがあるの？」
といった質問をよくいただきます。
家賃交渉において、「根拠となるデータ（事例）」の信頼性は命です。
事例が弱ければ、テナント側から「それはたまたま高いだけの物件でしょ」と一蹴されてしまうからです。
今回は、プロの鑑定士が実際に使っている「事例の探し方」を、レジデンスからオフィスまで含めて公開します。
有料サイトもありますので、「へぇー！」という感じで見て頂ければ！
1. 王道：一般公開サイト（SUUMO・ホームズ等）の活用術
まず、皆さんもおなじみの「SUUMO」や「ホームズ」は、不動産鑑定士も必ずチェックします。
正直、レジデンスならSUUMOの事例で十分なことも多いです。
困るのは、
- 正確な契約時期が分からない
- 成約した賃料が、募集賃料と同じか不明
くらいです！
ちなみに、不動産鑑定案件の時には、
- 募集家賃はあくまで「参考」：ネットに載っているのはあくまでオーナー側の希望家賃として注意。
- 掲載期間を追う：ずっと載り続けている物件は「高すぎる」という証拠かなと疑う。逆にすぐ消えた物件は「人気物件で家賃が安いかな」と判断します。
- ホームズの「過去の募集履歴」：これは非常に便利です。その物件が以前いくらで募集され、今回いくら上がったのか、時系列で追うことができます。
→2026/3時点で、ホームズの過去の募集履歴が出なくなっている様子。
代わりに、「ホームズ プライスマップ」というサービス上では賃料相場を無料で見ることができます。
受任案件で使うには、「いつの契約か」「敷金礼金は有か」など足りない部分があります。
ただ、無料ですし、オーナーさんが参考として情報収集する分には、充分すぎる内容と思います。
【ホームズ】プライスマップ｜マンションの参考価格を地図上でまるみえに – ライフルホームズ
2. 有料サイト：アットホームデータベース、業者ヒアリング
有料サービスの「アットホームデータベース」も活用します。
ここでは「成約事例」、つまり「実際にいくらで契約書を巻いたか」という情報が確認できます。
「募集は10万円だったけど、結局9.5万円で決まったんだな」といった成約のリアルを掴むことで、事例の精度が高まります。
会費は月数万円掛かりますが、不動産鑑定には必須なので重宝しています。
欠点は、登録されていない事例も当然あること、です。
データは不動産業者さんが契約後に登録しているため、日本全国の賃貸事例を網羅することはできていません。
そこは、福岡市内の仲介会社さんや鑑定会社さんと情報交換をしながら、最新の成約情報を収集することで補っています。
「いくらで募集しているか」「いくらで決まったか」という情報は、不動産好き同士で、お互い情報共有し合っています！
ちなみに有名サイトのレインズは不動産鑑定業者としては、登録できません。
宅建業者としての登録が必要となりますが、上銘不動産鑑定士事務所では宅建業はせず、不動産鑑定専門にしています。
3. 収益物件なら：J-REITの開示資料と有価証券報告書
福岡市、特に天神・博多のオフィスや一棟レジデンスの家賃や利回りを調べる際、「J-REIT（不動産投資信託）」のデータも非常に有用です。
J-REITが保有している物件は、半年に一度、鑑定評価の結果や「今の稼働率」「平均賃料」が公開されます。
- 「薬院のレジデンス、稼働率がずっと100％近いな」
- 「満室でも月●円とれているから、もう少し上げられそう」
など、プロが運用している物件の情報を入力できます！
こうした上場REITの一次情報を収集して、活用できるのも不動産鑑定士の強みの一つです。
私はJ-REITの開示チェックを日課にしており、福岡の物件の状況や賃料感、利回り感を把握するよう努めてます！
ちなみに以前、不動産オーナーと話している時、REIT物件の一つを知らずに市況感をお話ししていたら、「あの物件は取引利回り●％だったよ」と教えていただき、不動産鑑定士として大変恥ずかしい思いをしたことがあります。公表事例は必ず！収集すべし！です。
4. まとめと私見
今回のご質問「賃料の事例はどこのサイトから取ってきてるの？」の答えとしては、
「ネットの公開情報、有料の成約データ、そしてJ-REITの開示情報を、不動産鑑定士の目で収集しています！」
となります。
そして、集めた賃貸事例を使って、説得力のある「不動産鑑定評価書」を作成しています。
家賃交渉において、テナント側が納得するためには「客観的な数字」が必要です。
「SUUMOで近くの家賃が高いから」と言うだけでは、「それは一番高い事例を持ってきただけでしょう？」と言い返されてしまいます。
しかし「成約事例、REITの推移、固定資産税のコスト増を総合すると、この家賃が適正です」と複数のサイト・データから論理を組み立てれば、交渉が進みやすくなります。
不動産鑑定士としては、家賃相場の変化を客観的に把握して、「適正家賃」の根拠を支えていきたいと考えています！
以上、お読みいただきありがとうございました。
上銘不動産鑑定士事務所
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