福岡オフィスの賃料ギャップ事例│福岡リート投資法人の事例でみる2025年の賃料改定状況

こんにちは。福岡で不動産鑑定士をしている上銘（じょうめい）です。

前回のホテル改装事例の記事が好評だったので、今回は福岡の「オフィス賃料改定」についても書いてみたいと思います。

不動産オーナー様にとって、いま最も気になるのは「天神ビッグバンや博多コネクティッドで、自分のビルの家賃も上げられるのか？」という点ではないでしょうか。

今回、福岡リート投資法人の最新資料に、個別のビルごとの「賃料増額の実績」という、これまた不動産鑑定士が大好きな貴重な事例（コンプス）が載っていました。

今の福岡で、実際にどれくらいの賃料改定が行われているのか。

福岡のオフィス市場のリアルを、不動産鑑定士の視点で見ていきます！

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入替や改定で「＋30％」超えも。増額事例を見る。

資料を見てまず目を引くのが、+20％〜+30％という、オフィス賃料としては珍しい上昇率です。

仮に、坪単価15,000円のオフィスなら、入替や増額改定で坪18,000～19,500円まで上昇しているということです。めちゃ上がってる･･。

主要ビルの増額実績

• サニックス博多ビル（増額改定）：＋31.3％（対象78坪）
• 博多筑紫通りセンタービル（増額入替）：＋30.0％（対象202坪）
• 東比恵ビジネスセンター（増額入替）：＋23.1％（対象25坪）
• 呉服町ビジネスセンター（増額入替）：＋17.2％（対象357坪）

特に注目したいのは、サニックス博多ビルの＋31.3％です。

これ、テナントの入替ではなく「既存テナントとの改定」でこの数字を叩き出しているんです。

不動産鑑定士の視点で見ると、これは「マーケット賃料（相場）」と「実際の契約賃料」の間に、とてつもない乖離（賃料ギャップ）があったことを意味しています。

今の福岡オフィス市況なら、これだけの強気な交渉が通るという、凄まじい事例ですね。

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既存テナントへの「浸透」が進む内部成長

大規模な入替だけでなく、複数のテナントとの着実な交渉も実を結んでいます。

2025年8月期の実績（一部抜粋）

• キャナルシティ・ビジネスセンタービル
  • 件数：7件
  • 賃料増加率：＋7.6％
  • 対象面積：1,205坪
• 東比恵ビジネスセンター
  • 件数：3件
  • 賃料増加率：＋7.9％
  • 対象面積：1,068坪
• サニックス博多ビル（直近）
  • 件数：1件
  • 賃料増加率：＋18.8％
  • 対象面積：615坪

キャナルシティのように複数のテナント（7件）と同時並行で交渉し、しっかり7.6％の増額を勝ち取っている点は、管理・運営側の粘り強い交渉力が伺えます。

また、東比恵ビジネスセンターのような1,000坪を超える広い面積でこれだけの底上げができると、ビル全体の収益力は一気に強固になります！

サニックス博多ビルについては、615坪という広い区画で+18.8％の増額改定が成功しています。強い！

テナントさんの目線で見ると、当然オフィス賃料が上がると嫌なのですが、他のオフィスへ転出を検討すると、新賃料＋今のビルの原状回復工事費と、更に費用が掛かってしまいます。。

それなら今のオフィスで、増額改定しようかという流れになります。

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「賃料ギャップ10％超」という今後の契約更新スケジュール

今回の資料で興味深いな！と思ったのが、今後の「契約更新スケジュール」のグラフです。

資料によると、今後更新を迎える面積のうち、かなりの部分が「賃料ポジティブギャップ10％超」とされています。

• 2026年2月期：約6,200坪
• 2026年8月期：約9,400坪

つまり、「まだ相場より10％以上安く貸しているオフィス区画」が、これだけの規模で控えているということです。

リート側は、これらの更新時期が来るたびに、さらに収益を押し上げられる「好循環」が続くと見ているわけです。

これは福岡のビルオーナー様にとっても、非常に明るい材料ですね。

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自身の不動産経営にどう活かすか？

福岡リートの事例から学べる、オーナー様への助言は3つあるかと思います。

「賃料ギャップ」を放置しない

サニックス博多ビルや博多筑紫通りセンタービルのように、実は相場が+30％も上がっているのに、昔の賃料のまま更新し続けていませんか？

まずはご自身のオフィスの「今の価値」を客観的に知ることが大切です。

交渉の準備期間を持つ

福岡リートの保有物件の平均残存契約年数は約1.4年。

つまり、1年以上前から次の更新に向けた相場調査やシミュレーションを始めています。

いきなり交渉するのではなく、時間をかけて「周辺の増額事例」を集めることが成功の秘訣だと思います。

エリアの「勢い」に乗る

東比恵や呉服町といった、博多・天神から外れたエリアでも+20％前後の増額事例が出ています。

天神中心部だけでなく、その波及効果が周辺にもしっかり届いている今こそ、交渉のチャンスです。

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結論：福岡のオフィス賃料は「増額改定」が続く見込み

今回は、福岡のオフィス市場が「ただ空室が埋まっている」だけでなく「賃料が力強く上昇している」ことを事例として追うことができました。

• 入替なら+30％アップ
• 改定でも+10％〜20％アップ

自分の物件なら、どこまで増額改定できるだろうか。

今の賃料は、相場とどれくらい乖離があるだろうか。

そんな悩みがあれば、ぜひ一度、不動産鑑定士にご相談ください。

私たち不動産鑑定士は、こうしたJ-REITの最新事例や水面下の成約事例を収集・分析して、個別物件の「収益力」を数字でご説明する国家資格です。

あとがき

福岡リートの資料は、オフィスビルの改定事例がわかりやすく紹介されており、非常に貴重な資料です！

こうした具体的な「増額率」を頭に入れておくだけでも、テナントさんや管理会社さんとの会話がスムーズに進むはずです。

以上、お読みいただきありがとうございました。

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