【調査】霞ヶ関ホテルリート投資法人の全15物件の収益性を表にしました│平均NOI利回りは5.8％

霞ヶ関ホテルリート投資法人が2025年8月13日に上場します。Jリート市場では実に4年ぶりの新規上場です！

不動産鑑定士の視点から、今回は霞ヶ関ホテルリート投資法人が保有するホテル全15物件の収益性を一覧で整理しました。

近年は建築費の高騰や人件費の上昇により、ホテル運営の収益性は厳しくなっていると言われる一方で、ADR（1日あたり客室単価）が回復傾向にあり、利回り水準も底堅く推移しています。

そのなかで、ホテルに特化したリートの収益構造を読み解くことは、今後の投資判断やホテル不動産の鑑定評価にも有用です。

物件一覧と鑑定NOI利回り

以下の表は、霞ヶ関ホテルリート投資法人が保有する全15物件について、取得年月日、客室数、取得価格、鑑定NOI利回り、築年数を整理したものです。

築年数が浅く、平均の鑑定NOI利回りが5.8％確保されています。

また、seven x seven 石垣が取得額187億円と圧倒的な規模感というのが分かります。

No	物件名	取得年月	客室数	取得価格	鑑定NOI利回り	築年数
1	fav 高松	2020年11月	41室	1,410百万円	5.9%	5.0年
2	fav 飛騨高山	2020年10月	38室	1,080百万円	7.8%	4.8年
3	fav 伊勢	2021年12月	36室	1,740百万円	6.4%	3.8年
4	fav 熊本	2021年11月	67室	2,720百万円	5.7%	3.8年
5	fav 広島スタジアム	2022年8月	33室	1,360百万円	5.7%	3.1年
6	fav 函館	2022年8月	30室	1,360百万円	6.5%	3.0年
7	fav 東京西日暮里	2022年12月	24室	1,710百万円	5.2%	2.8年
8	fav 広島平和大通り	2022年12月	51室	2,010百万円	6.0%	2.8年
9	fav 鹿児島中央	2022年11月	51室	1,360百万円	7.9%	2.8年
10	fav 東京両国	2023年3月	19室	1,550百万円	5.1%	2.6年
11	FAV LUX 飛騨高山	2023年8月	53室	2,300百万円	6.0%	2.0年
12	seven x seven 糸島	2024年4月	47室	5,230百万円	5.8%	1.8年
13	FAV LUX 長崎	2024年2月	52室	3,300百万円	5.5%	1.6年
14	seven x seven 石垣	2024年9月	121室	18,700百万円	5.6%	1.1年
15	FAV LUX 鹿児島天文館	2024年12月	63室	3,380百万円	5.5%	0.8年
	合計/平均			49,210百万円	5.8%	2.0年

収益性と各物件の評価額の妥当性

霞ヶ関ホテルリート投資法人の利回りは全体平均で5.8％となっており、国内のホテル系リートの中では比較的高水準です。

地方中核都市に展開するfavシリーズは、土地取得コストが抑えられている分、投資利回りの確保がしやすい構造になっていると考えられます。

さらに、各物件の評価額自体はどうか、検証してみました。

「一坪当たりの専有単価」は、取得価額÷専有面積で求められます。土地代も乗っているので、都心部ほど高くなり、郊外は専有単価が低くなる傾向にあります。

東京所在の「西日暮里」と「両国」が専有単価の2TOPです。

旗艦物件の「石垣」は郊外所在で土地が安いため、単価はマイルドです。それでも専有単価3,600,000円/坪と、収益性の面で非常に高い評価が付いています。

今後の注目ポイント

• 多人数旅行の増加に伴うADR・売上の増加
• 建築費・人件費のさらなる上昇が与えるキャッシュフローへの影響
• 新ブランドの運営安定性と稼働率推移
• 新規取得のNOI利回りについて

以上を踏まえると、霞ヶ関ホテルリート投資法人のポートフォリオは、地方都市の強みを活かした比較的安定性のある構成になっており、利回り水準でも競争力があると言えます。

引き続き、取得価格と収益性の関係、築年数とのバランスなどを注視していくことで、ホテルリート市場全体の健全性を読み解く参考となると思います。

上場した後は、ホテルのADRや稼働率などの月次開示が出る可能性が高いです。稼働率次第でホテルの収益性が大きく変わるので、要チェックです！