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はじめに：賃料交渉の鍵を握る「継続賃料」の考え方 こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。 「賃料を増減額する交渉」は、不動産賃貸経営において避けて通れない場面です。 オーナーさんからすると「固定資産税が上がったから家賃を上げたい」、テナントさ...

はじめに：賃料引き上げ、その「正当な理由」とは こんにちは！不動産鑑定士の上銘です。 不動産オーナーの皆様にとって、賃料の引き上げは悩ましい課題ではないでしょうか。 「できれば賃料を上げたいが、テナントとの関係が悪くなるのは避けたい」「どの...

はじめに：家賃は「コスト」を賄うためにある こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。 家賃の適正水準を考える上で、オーナーさんの視点に立つ「積算法」という手法があることを、以前の記事で書きました。 積算法は、物件の価値（基礎価格）に期待利回りを...

はじめに：なぜ「競合物件との比較」が大事なのか？ こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。 事業用不動産の家賃を考える際、「積算法」がオーナー目線の採算ラインを導き出す有用な手法であることは、以前の記事の通りです。 しかし、現実の市場で家賃を決...

はじめに：オーナー目線で適正家賃を考える「積算法」 こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。 「事業用不動産の家賃」は、どのようにして決まるのでしょうか？ 多くの方がまず思い浮かべるのは「近隣の相場」ではないでしょうか。 たしかに、実際に市場で...

福岡財務支局が運営する「福岡総合行政相談所」の2025年7月分相談員役を任せていただきました。 「福岡総合行政相談所」について 福岡財務支局が運営する相談所で、相談料無料で弁護士や税理士など各専門家に話が聞ける仕組みです。 私は2回目の相談員役を...

はじめに｜まず何を買えばいい？ 不動産鑑定士として独立開業する際「どんな備品をそろえればいいのか？」漠然と不安がありました。 色々検索してみまして、まずは「必要最低限ですぐに仕事ができる環境をつくる」ことに注力しました。 結論としては、合計...

霞ヶ関ホテルリート投資法人が2025年8月13日に上場します。Jリート市場では実に4年ぶりの新規上場です！ 不動産鑑定士の視点から、今回は霞ヶ関ホテルリート投資法人が保有するホテル全15物件の収益性を一覧で整理しました。 近年は建築費の高騰や人件費の...

こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。 今回は、不動産を取得･譲渡した際に避けて通れない「土地と建物の価格の内訳」について、実務事例を交えながら整理していきたいと思います。 このテーマは、不動産会社の方、宅地建物取引士、税理士の方から数多くご...

DI調査から見る市場の体感値 公益社団法人福岡県不動産鑑定士協会が年に2回、宅地建物取引業者を対象にアンケート調査を実施し、不動産市況の先行きについて指数化しています。 「DI調査」（Diffusion Index＝景気動向指数）は貴重な情報です。 不動産鑑定...