Case 02 / Land Rent Setting
土地と建物の持ち主が別々の親族という居宅用地で、相続をきっかけに地代を決めることになったご依頼です。住宅地ならではの税の特例に注意しながら、土地の価格と周辺の地代の水準から、適正な地代を不動産鑑定で求めました。
| 所在地 | 福岡都市圏 |
|---|---|
| 土地 | 居宅用地（約300㎡） |
| 状況 | 土地と建物の所有者が別々の親族。建物が建っている |
| きっかけ | 相続を機に、地代を設定することになった |
| 依頼者 | 個人 |
| 関与者 | 弁護士 |
| 目的 | 親族間で設定する地代の適正額を知る |
| 結果 | 年額地代は固定資産税・都市計画税の約9.4倍 |
| 成果品 | 調査報告書（新規地代） |
ご相談の内容
土地は親族のAさん、その上の住宅は親族のBさんが持っていました。これまで地代のことははっきり決めていませんでしたが、相続をきっかけに、きちんと地代を設定することになりました。この件には弁護士も関与しており、親族の間だからこそ、どちらか一方に偏らない、根拠のある金額が必要でした。
不動産鑑定の進め方
土地の価格をもとに地代を求める「積算法」を標準とし、周辺の地代の事例と比べる「賃貸事例比較法」を参考にしました。
| 手法 | 考え方 | 扱い |
|---|---|---|
| 積算法 | 更地としての土地の価格に利回りを掛け、固定資産税などの経費を加えて地代を求める | 標準 |
| 賃貸事例比較法 | 周辺の似た土地の地代と比べて求める | 参考 |
住宅地では、固定資産税・都市計画税が「住宅用地の特例」で軽くなっています。そのため、税額ではなく更地としての価格に着目し、周辺の地代の水準と照らし合わせて判断しました。
結果
固定資産税・都市計画税の約9.4倍
適正な年額地代は、土地の固定資産税・都市計画税の約9.4倍となりました。住宅用地の特例で税額が抑えられているため、倍率としては高めの数字になります。
Deliverables
親族の間でも、
根拠のある金額を。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定士が作成した新規地代の調査報告書です。ご親族の皆さまと弁護士が、同じ資料を見ながら話し合っていただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
住宅地は、住宅用地の特例で固定資産税・都市計画税が抑えられているため、「固定資産税の何倍」で見ると数字が高くなります。倍率だけで判断せず、更地としての価格に着目して、周辺の地代の水準と比べながら求めることが重要です。
よくある質問
住宅地の地代は「固定資産税の何倍」で決めてもよいですか？
住宅地は「住宅用地の特例」で固定資産税・都市計画税が大きく軽減されているため、倍率で見ると高い数字になりやすくなります。倍率だけで決めると、地代が実際の土地の価値に比べて低くなるおそれがあります。
親族の間でも、地代を決めるときに不動産鑑定は必要ですか？
親族間では話し合いで決めることも多いですが、相続などで当事者が変わると、金額の根拠が問われることがあります。不動産鑑定士が求めた地代があれば、親族の間でも説明しやすくなります。
住宅地の地代は、どのような手法で求めますか？
この事例では、土地の価格をもとに地代を求める積算法を標準とし、周辺の地代の事例と比べる賃貸事例比較法を参考にしました。
福岡の地代設定・改定、
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