福岡の地代改定－不動産鑑定士が支援

こんなときにご相談ください

• 地代を何年も据え置いており、周辺の相場と比べて安すぎる気がする
• 固定資産税・都市計画税が上がり、地代との差が小さくなっている
• 地主から地代の値上げを求められたが、金額が妥当か分からない
• 借地人から地代の減額を求められている
• 話し合いがまとまらず、調停や訴訟を考えている（弁護士からのご依頼も承ります）
• 事業用定期借地権など、新しく土地を貸すときの地代を決めたい
• 親族間や同族会社との土地賃貸借で、税務上も説明できる地代にしたい

地代改定の基礎知識

地代が「不相当」になれば、契約の途中でも、将来に向かって増額・減額を請求できます。

借地借家法 第11条（要旨）

借地借家法第11条では、次のような事情で地代が不相当になったとき、地主・借地人のどちらからでも、地代の増額・減額を請求できると定めています。

• 土地の租税公課（固定資産税・都市計画税）の増減
• 土地の価格の上昇・低下など、経済事情の変動
• 近くの似た土地の地代との比較

ただし、「一定期間は地代を増額しない」という特約がある場合は、その定めが優先されます。契約書の特約は、ご相談の際に必ず確認させていただきます。

合意できないときは「交渉→調停→訴訟」の順に進みます

1. 当事者間の交渉増額（減額）したい側が、書面などで相手に意思表示します。根拠資料があると合意しやすくなります。
2. 民事調停裁判で争う前に、原則として調停を申し立てます（調停前置）。調停委員に不動産鑑定士が入ることもあります。
3. 訴訟調停が不成立になると、地代増減額確認請求訴訟で裁判所が相当額を判断します。裁判所が選んだ鑑定人による鑑定が行われることもあります。

話し合い中の地代の支払い

※法律上の判断や代理交渉は弁護士の業務です。当事務所は、地代の適正額の鑑定評価を担います。

適正な地代の求め方

既に続いている契約の地代を改定するときに求めるのは「継続地代」です。新しく土地を貸すときの「新規地代」とは考え方が異なります。継続地代では、前回地代を合意した時点（直近合意時点）からの事情の変化や、契約の経緯を踏まえて判断します。

不動産鑑定評価基準の4手法

鑑定評価では、複数の手法で求めた値を、契約の経緯や地代の据置期間などの事情と照らして総合的に判断します。一つの計算式だけで金額を決めないことが、調停や訴訟でも納得を得やすい理由です。

「固定資産税の○倍」という目安について

地代が公租公課（固定資産税・都市計画税）の何倍かという「公租公課倍率法」は、よく使われる簡便な目安です。ただし鑑定評価基準の手法ではなく、用途や地域、契約の経緯によって倍率は大きく異なります。当事務所では、結果を確かめる参考として使います。

福岡都市圏の地価動向と地代

福岡市では地価の上昇が続き、長く据え置かれた地代との開きが大きくなっています。令和8年地価公示では、福岡市の平均変動率は次のとおりです。

出典：福岡市　令和8年地価公示（対前年変動率・福岡市平均）

令和8年の地価調査（基準地価）でも、市内で23地点が2ケタの上昇となりました。商業地では東区箱崎、博多区綱場町、中央区高砂などが+14%台、住宅地でも早良区・中央区・西区の地点が+10%前後です。一方で、同じ市内でも上昇幅には差があり、「福岡市全体で何%上がったから地代も同じだけ上げる」とはいきません。

地価が上がっても、地代が同じだけ上がるわけではありません

継続地代は、地価の変動だけでなく、公租公課の推移、周辺の地代水準、契約の経緯などを合わせて判断します。地主様にとっては値上げの根拠を、借地人様にとっては過大な値上げへの反論の根拠を、それぞれ示せるのが鑑定評価です。

当事務所は、国の地価公示と福岡県の地価調査で地点の評価を担当しています。四半期ごとに不動産マーケットレポートも発行しており、福岡の地域ごとの差を踏まえて評価します。

鑑定の流れ

1. お問い合わせフォーム・LINE・お電話で、土地の所在とご相談の内容をお知らせください。
2. 無料相談・お見積り土地賃貸借契約書、地代の推移、固定資産税の課税明細などを拝見し、お見積りを提示します。
3. ご契約報酬にご納得いただいてから契約します。
4. 調査現地調査、役所調査、周辺の地価・地代の調査を行います。
5. 鑑定評価書の納品結果をご説明し、正本1部とPDFで納品します。納品までの期間は、お見積りの際にご案内します。

成果品のイメージ

成果品の種類と報酬

成果品は2種類です。まずは調査報告書でご依頼いただき、調停・訴訟に進むときに鑑定評価書へ切り替える進め方をおすすめしています。

報酬はすべて税抜です。用途や調査項目数により前後します。消費税10%を別途申し受けます。福岡県内の現地調査費は0円です。詳しくは報酬規定をご覧ください。

地代の評価実例

守秘義務のため、実例は内容を一部抽象化して掲載しています。評価実例の一覧はこちら

よくある質問

地主と借地人のどちらからでも依頼できますか？

はい。どちらからのご依頼でも、中立の立場で適正な地代を評価します。依頼者に有利な金額を出すことはありません。

鑑定評価書は調停や裁判で使えますか？

使えます。不動産鑑定評価基準に則って作成し、不動産鑑定士が署名する書類です。調停・訴訟でお使いいただいた実績があり、弁護士からのご依頼も承っています。

まずは相場を知りたいだけです。安く済ませる方法はありますか？

調査報告書（簡易版）をご用意しています。継続地代で税抜42万円〜です。当事者同士の交渉であれば十分にお使いいただけます。調停・訴訟に進む場合は、差額のご負担で鑑定評価書に切り替えられます。

「固定資産税の3倍」などの目安で決めてはいけませんか？

当事者が納得していれば問題ありません。ただし倍率は用途や地域で大きく異なり、相手が納得しない場合の根拠にはなりにくいため、争いになりそうなときは鑑定評価をおすすめします。

地代を長く据え置いています。一度に大きく上げられますか？

据置期間が長いほど不相当の度合いは大きくなります。ただし継続地代は契約の経緯も考慮するため、市場の水準まで一気に上げられるとは限りません。程度は個別に評価します。

福岡県外の土地も依頼できますか？

九州各県・沖縄、関東などでも対応しています。県外は現地調査費をご相談のうえで申し受けます。

相談や見積もりに費用はかかりますか？

初回ご相談とお見積りは無料です。

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