【地代設定】事業用定期借地権の新規地代は固定資産税の約8.7倍｜福岡都市圏・駅近の社有地

Case 05  /  Land Rent Setting

駅に近い好立地の社有地を、事業用定期借地権で店舗用地として貸すことを考えている法人様からのご依頼です。借主候補と話を進める前に、新しく貸す場合の地代（新規地代）の水準を不動産鑑定し、交渉の基準となる評価書をお作りしました。

所在地	福岡都市圏（駅の近く）
土地	好立地の社有地（約4,000㎡・現在は駐車場）
契約	事業用定期借地権・期間30年（新規に設定）
想定する用途	低層の店舗
依頼者	土地を所有する法人
目的	新しく貸す場合の地代の水準を知る
結果	年額地代は固定資産税・都市計画税の約8.7倍
成果品	不動産鑑定評価書（新規地代）
報酬の目安	税抜50万円〜70万円

ご相談の内容

駅に近く、まとまった広さのある社有地を、今は駐車場として貸していました。今後は事業用定期借地権で店舗用地として貸すことを考えており、不動産会社や事業会社、金融機関と話を進める前に、地代の水準をつかんでおきたいというご相談でした。

不動産鑑定の進め方

事業用定期借地権の地代は、契約の件数が少なく、金額も公表されないことが多いため、比べられる事例がほとんど集まりません。そこで、土地の価格をもとに地代を求める「積算法」で評価しました。

手順	内容
① 土地の価格	周辺の取引事例と地価公示から、更地としての価格を求める
② 契約による制約	用途が店舗に限られることなどを考え、更地価格から減価する
③ 利回り	投資としての利回りを考え、②の価格に掛ける
④ 必要な経費	固定資産税などの経費を加えて、地代を求める

周辺の店舗の賃料水準や、福岡市などの公有地の貸付利率も確かめ、結果が市場から外れていないかを検証しました。

結果

「固定資産税の○倍」という目安だけで決めていたら、この水準には届かなかった可能性があります。法人様は、この不動産鑑定評価書を借主候補との協議の基準としてお使いになっています。

担当不動産鑑定士のコメント

よくある質問

新しく事業用定期借地権を設定するとき、地代はどう決めればよいですか？

借主候補の提案をそのまま受けるのではなく、土地の価格や利回りの水準から、適正な地代の目安を持っておくことが大切です。不動産鑑定士は「新規地代」として、根拠を示して適正額を求めます。

地代は「固定資産税の何倍」で決めてもよいですか？

当事者が納得していれば問題ありません。ただし倍率は土地の用途や立地によって大きく変わります。この事例では、駅に近くまとまった広さがある土地だったため、固定資産税・都市計画税の約8.7倍という結果になりました。

事業用定期借地権の地代は、相場が分かりにくいのですか？

事業用定期借地権の契約は件数が少なく、地代も公表されないことが多いため、比べられる事例が集まりにくいのが実情です。そのため、土地の価格をもとに地代を求める積算法が中心になります。

守秘義務のため、事例の内容は一部を抽象化・変更して掲載しています。評価実例の一覧