Case 03 / Leasehold
借地の上に自宅を持つ借地人様から、売買の参考とするため、借地権付きの建物の価格を知りたいというご依頼です。今の地代と土地の価格から見た地代との差に着目して借地権の価値を求め、建物とあわせた価格を不動産鑑定で求めました。
| 所在地 | 東京都内 |
|---|---|
| 土地 | 居宅の敷地（借地・約100㎡） |
| 借地の種類 | 借地法（旧法）の借地。期間20年で更新済み |
| 建物 | 軽量鉄骨造2階建ての居宅 |
| 依頼者 | 借地人（個人） |
| 目的 | 借地権付建物の売買の参考 |
| 結果 | 借地権価格は更地価格の約6割 |
| 成果品 | 不動産鑑定評価書（借地権付建物） |
ご相談の内容
借地の上に建つ自宅について、売買を考えるにあたり、いくらで評価されるのかを知りたいというご相談でした。借地権付きの建物は、普通の土地付き建物と違って取引の事例が少なく、価格の目安がつかみにくい不動産です。土地の所有者やご親族への説明にも使える、根拠のある価格が必要でした。
不動産鑑定の進め方
まず周辺の取引事例から、更地としての価格を求めました。そのうえで、借地権の価格を次の2つの手法で求め、説得力は同程度と判断して両方を関連づけました。
| 手法 | 考え方 |
|---|---|
| 賃料差額還元法 | 土地の価格から見た適正な地代と、今の地代との差額を、利回りで割り戻して借地権の価格を求める |
| 借地権割合法 | 更地価格に借地権割合を掛けて求める。路線価の借地権割合に加え、契約の残りの期間や周辺の地代水準も考える |
この借地権の価格に建物の価格を加えて、借地権付建物としての価格を求めました。あわせて、支払済みの更新料と、将来支払う更新料の影響も考えた価格をお示ししました。
結果
借地権価格は更地価格の約6割
今の地代は、土地の価格から見た地代の水準を大きく下回っていました。この差が借地人様にとっての経済的な利益となり、借地権価格は更地価格の約6割となりました。
Deliverables
売買の前に、
借地権の価値を確かめる。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定士が署名した借地権付建物の不動産鑑定評価書です。土地の所有者やご親族への説明にもお使いいただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
借地権の価値は、路線価の借地権割合だけでは決まりません。今の地代がどれだけ安いか、契約があと何年残っているか、更新料がどうなっているかで変わります。売買の話を進める前に、契約書をお持ちのうえご相談ください。
よくある質問
借地権の価格は、どのように求めますか？
この事例では、今の地代と土地の価格から見た適正な地代との差をもとにする「賃料差額還元法」と、更地価格に借地権割合を掛ける「借地権割合法」で求め、両方の結果を関連づけて決めました。
路線価の借地権割合だけで、借地権の価格を決めてもよいですか？
相続税路線価の借地権割合は目安になりますが、契約の残りの期間や地代の水準によって、実際の借地権の価値は変わります。売買の参考にするなら、個別の契約内容をふまえた不動産鑑定をおすすめします。
借地権付きの建物を売るときに、更新料は関係しますか？
関係します。この事例では、支払済みの更新料と、将来支払う更新料を聞き取り、その影響を考えた価格もあわせてお示ししました。
借地・底地の評価、
まずはご相談ください。
地主様・借地人様のどちらからでもお受けします。初回のご相談とお見積りは無料です。
守秘義務のため、事例の内容は一部を抽象化・変更して掲載しています。評価実例の一覧