【底地】事業用定期借地権の底地を不動産鑑定｜地代水準が反映され、底地価格は更地価格とほぼ同水準に（千葉県内・商業地）

Case 04 / Leased Land

店舗が建つ事業用定期借地権の底地について、売買の参考とするため、その価格を知りたいという法人様からのご依頼です。底地の価値を大きく左右する地代の水準に着目し、地代収入にもとづく収益還元法で価格を不動産鑑定で求めました。

所在地	千葉県内
土地	商業地の底地（約6,000㎡）。借地人の店舗が建っている
契約	事業用定期借地権・期間30年（残り約13年）
地代の水準	更地価格から計算した適正な地代を、少し上回る水準
依頼者	法人
目的	底地の売買の参考（金融機関への提示を含む）
結果	底地価格は更地価格とほぼ同水準
成果品	不動産鑑定評価書（底地）

ご相談の内容

借地人の店舗が建つ底地について、売買を考えるにあたり、いくらが妥当かを知りたいというご相談でした。

底地は、自分で使うことができない代わりに、契約期間中は地代を受け取れる不動産です。そのため価格は、土地そのものの価値だけでなく、地代がどれだけ入るかで大きく変わります。

不動産鑑定の進め方

底地や借地権の取引事例は、似た条件のものがほとんど集まりません。そこで、次の2つの手法で価格を求めました。

手法	考え方	扱い
収益還元法	契約期間中に受け取る地代と、契約が終わったあとの土地の価値を、今の価値に割り戻して求める。インウッド式とDCF法を使った	標準
底地割合法	更地価格に、路線価などを参考にした底地割合を掛けて求める	参考

事業用定期借地の地代は事例が限られるため、J-REITが公表している底地の地代事例など、範囲を広げて集めました。そのうえで、対象の地代が市場の水準から見て適正かを確かめています。

結果

底地価格≒更地価格

地代は、更地価格から計算した適正な地代を少し上回る水準でした。将来、地代が減額されるリスクも考えたうえで、地代収入にもとづく収益価格は、更地価格とほぼ同じ水準となりました。底地割合法で求めた価格（更地価格の6割）とは、開きがあります。この事例では、地代収入の安定性を重視する買い手の目線に立ち、収益還元法による価格を標準としました。