Case 01 / Land Rent Revision
事業用定期借地権で店舗用地を貸している地主様から、地代の増額改定についてご依頼をいただきました。契約から13年、一度も変わっていない地代を継続地代として不動産鑑定し、借地人との交渉に使う根拠資料をお作りしました。
| 所在地 | 福岡都市圏 |
|---|---|
| 土地 | 店舗の敷地（約1,500㎡） |
| 契約 | 事業用定期借地権・期間20年（2013年開始） |
| 改定条項 | 3年ごとに協議できる（契約以来、改定なし） |
| 依頼者 | 地主（底地の所有者） |
| 目的 | 地代改定の交渉資料 |
| 結果 | 適正地代は現行の1.4倍（+40%） |
ご相談の内容
固定資産税は毎年上がる一方、地代は13年間そのままでした。
借地人とは良好な関係が続いているため、地主様は「関係を壊さずに見直したい」とお考えでした。そのためには、当事者の感覚ではない、第三者による金額の根拠が必要でした。
不動産鑑定の進め方
新しく貸す場合の地代ではなく、13年間の契約の経緯をふまえた「継続地代」を、3つの手法で求めました。
| 手法 | 考え方 | 扱い |
|---|---|---|
| 差額配分法 | 市場の地代と現行地代の差を、貸主・借主に配分 | 重視 |
| スライド法 | 契約時の地代に、地価・物価などの変動率を掛ける | 重視 |
| 利回り法 | 今の土地価格に、契約時の利回りを掛ける | 参考 |
13年の間に地価は大きく上がり、周辺の地代も上がりました。
市場の変化と契約の経緯をどちらも反映できる差額配分法とスライド法を重視し、地価の上昇がそのまま出やすい利回り法は参考にとどめました。
結果
現行地代の約1.4倍
適正な地代は現行の1.4倍（+40%）と判断しました。地主様は現在、この不動産鑑定評価書を根拠に、弁護士を通じて借地人と交渉を進めています。
Deliverables
交渉の場に、
そのまま出せる一冊。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定士が署名した継続地代の不動産鑑定評価書です。正本とPDFで納品し、相手方や弁護士にそのままお示しいただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
事業用定期借地は期間が長いため、契約時の地代のままでは相場とずれやすくなります。「3年ごとに協議」の条項があっても、いくら上げるかには根拠が重要です。円満な解決を望まれる地主様ほど、早めに客観的な数字を揃えておくことをおすすめいたします。
よくある質問
事業用定期借地権でも、地代の増額はできますか？
できます。「地代を増額しない」という特約がなければ、地価や固定資産税などの事情が変わったときに、地主・借地人のどちらからでも増額・減額を請求できます（借地借家法第11条）。
「3年ごとに協議できる」条項があれば、地代は必ず上げられますか？
条項は話し合いのきっかけになりますが、改定幅までは決めていません。合意するには、地価や周辺の地代の変化を示す根拠が必要です。
長く据え置いた地代は、一度に大きく上げられますか？
据え置いた期間が長いほど、今の地代と適正な地代の差は大きくなりやすくなります。ただし継続地代は契約の経緯も考えるため、市場の水準まで一気に上がるとは限りません。
福岡の地代改定、
まずはご相談ください。
地主様・借地人様のどちらからでもお受けします。初回のご相談とお見積りは無料です。
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