Case 13 / Rent Revision
福岡市博多区の繁華街にある、小規模な店舗建物の1階を飲食店に貸している、個人の貸主様からのご依頼です。
約19年据え置かれていた家賃について、不動産鑑定士が継続家賃を調査しました。調査報告書は、家賃改定の参考資料としてお渡ししました。
| 所在地 | 福岡市博多区（繁華街エリア、駅から徒歩圏） |
|---|---|
| 建物 | 小規模な店舗建物の1階（フロア貸し） |
| 対象 | 飲食店舗（50㎡以下） |
| 契約 | 普通建物賃貸借。1985年の契約開始から約40年、家賃は2007年の改定から約19年据え置き。 |
| 依頼者 | 貸主（個人） |
| 関与者 | 弁護士（関与予定） |
| 目的 | 家賃改定の参考資料 |
| 結果 | 継続家賃は現行家賃の約1.5倍 |
| 成果品 | 調査報告書（継続家賃） |
ご相談の内容
対象の店舗は、1985年から同じ借主が飲食店として使い続けている物件です。家賃は何度か改定されてきましたが、2007年の改定を最後に、約19年間据え置かれていました。
この間、周辺の地価は大きく上がり、建築費や物価も上昇しています。近隣で新たに店舗を借りる場合の家賃と比べても、現行家賃はかなり低い水準になっていました。
そこで、弁護士と連携して借主との家賃改定の協議を進めるにあたり、適正な家賃の目安を知るため、不動産鑑定士による調査をご依頼いただきました。
不動産鑑定の進め方
続いている契約の家賃を改定するときに求めるのは「継続家賃」です。この事例では、2つの手法で家賃を求め、比べて決めました。
| 手法 | 考え方 | 現行家賃との比 |
|---|---|---|
| 差額配分法 | 今の市場で新たに貸す場合の家賃（新規賃料）と現行家賃との差を求め、その半分を現行家賃に加える。 | 約1.5倍 |
| スライド法 | 前回改定時の家賃に、地価・物価・建築費・賃料水準などの変動率を掛けて求める。 | 約1.5倍 |
新規賃料は、近隣の店舗の賃貸事例をもとにした賃貸事例比較法を標準に、土地・建物の価格をもとにした積算法を参考にして求め、現行家賃の約1.9倍でした。
スライド法では、前回改定から地価が約2.5倍に上がったことや、建築費・物価・店舗の募集家賃の動きを総合して、変動率を約1.5倍としました。
なお、利回り法と継続家賃の賃貸事例比較法は、依頼者様の同意を得て適用していません。
結果
現行家賃の約1.5倍
差額配分法とスライド法の結果は、いずれも豊富な資料に基づく説得力の高いものでした。2つの結果を関連付けて、適正な継続家賃は現行家賃の約1.5倍となりました。
新規賃料（約1.9倍）までは引き上げず、契約の経緯や据え置き期間を踏まえた水準です。
調査報告書は、家賃改定の参考資料としてお渡ししました。話し合いがまとまらず調停や訴訟に進む場合は、差額のご負担で正式な鑑定評価書へのアップグレードも承ります。
Deliverables
長く据え置いた家賃に、
客観的な目安を。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定士が作成した継続家賃の調査報告書です。相手方との話し合いの目安としてお使いいただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
家賃が長く据え置かれていると、相場との差が大きくなり、いきなり大幅な改定を求めるのは難しくなります。この事例では、市場の家賃とのかい離と、前回改定からの経済情勢の変化の両面から、無理のない改定の目安を示しました。
よくある質問
- 20年近く家賃を据え置いていても、改定できますか？
-
できます。据え置き期間が長いほど、相場や経済情勢とのずれは大きくなります。継続家賃は、前回改定からの経緯も踏まえて、無理のない水準を求めます。
- 新規賃料が約1.9倍なのに、継続家賃が約1.5倍なのはなぜですか？
-
続いている契約の家賃は、今の市場で新たに貸す場合の家賃とは異なり、これまでの契約の経緯や当事者間の衡平を考慮して求めるためです。差額配分法では、新規賃料との差の半分を加えています。
- 小さな店舗でも、調査を頼めますか？
-
頼めます。面積の小さな店舗でも、家賃改定の根拠は必要です。簡易な調査報告書であれば、費用を抑えてご依頼いただけます。
福岡の家賃改定、
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