【家賃改定】約25年据え置きの郊外店舗一棟の家賃を不動産鑑定｜継続家賃は現行の約2.0倍（福岡都市圏）

Case 14  /  Rent Revision

福岡都市圏の郊外ロードサイドにある店舗を、法人のテナントに一棟で貸している法人オーナー様からのご依頼です。

約25年据え置かれていた家賃について、不動産鑑定士が継続家賃を鑑定評価しました。鑑定評価書は、賃借人との家賃改定の協議資料としてお渡ししました。

所在地	福岡都市圏（郊外の路線商業地）
建物	築30年以上の2階建て店舗（一棟貸し）
対象	店舗（300㎡超）
契約	普通建物賃貸借。家賃は2001年の契約から約25年間据え置き。
依頼者	貸主（法人）
関与者	弁護士（関与予定）
目的	家賃改定の根拠資料
結果	継続家賃は現行家賃の約2.0倍
成果品	不動産鑑定評価書（継続家賃）

ご相談の内容

依頼者様は、保有する店舗を、2001年から同じ法人のテナントに一棟で貸していました。

この間、周辺の地価は大きく上がり、建築費や物価も上昇しています。一方で家賃は契約当初の水準から上がっておらず、近隣で新たに店舗を借りる場合の家賃と比べて、大きく低い水準になっていました。

そこで、弁護士と連携してテナントとの家賃改定の協議を進めるにあたり、相手方にも示せる根拠として、不動産鑑定士による鑑定評価をご依頼いただきました。

不動産鑑定の進め方

続いている契約の家賃を改定するときに求めるのは「継続家賃」です。この事例では、3つの手法で家賃を求め、比べて決めました。

手法	考え方	現行家賃との比
差額配分法	今の市場で新たに貸す場合の家賃（新規賃料）と現行家賃との差を求め、その半分を現行家賃に加える。	約2.0倍
利回り法	前回合意時の利回りを、今の土地・建物の価格に当てはめて求める。	約1.6倍
スライド法	前回合意時の家賃に、地価・物価・建築費・賃料水準などの変動率を掛けて求める。	約2.0倍

新規賃料は、近隣の店舗の賃貸事例をもとにした賃貸事例比較法を重視し、土地・建物の価格をもとにした積算法を関連付けて求め、現行家賃の約2.9倍でした。

差額配分法では、前回の合意から契約条件が変わっていないことを踏まえ、貸主・借主の衡平の観点から折半としました。

なお、似た店舗の家賃改定の事例は集まらなかったため、継続家賃の賃貸事例比較法は使っていません。

結果

鑑定評価書は、賃借人との家賃改定の協議資料としてお渡ししました。協議がまとまらない場合は、調停や訴訟の資料としてもそのままお使いいただけます。

担当不動産鑑定士のコメント

よくある質問

家賃が2倍になることもあるのですか？

現行家賃が相場と比べて特に低く、その間に地価や物価が大きく上がった場合は、継続家賃が現行家賃の2倍前後になることもあります。この事例では約25年据え置かれ、新規賃料は現行家賃の約2.9倍まで開いていました。

郊外のロードサイド店舗でも、鑑定できますか？

できます。福岡市内に限らず、福岡都市圏の郊外の店舗でも、周辺の賃貸事例や地価の動きを調べて継続家賃を評価します。

利回り法を参考にとどめたのはなぜですか？

利回り法は、前回合意時の利回りを今の不動産価格に当てはめるため、地価が大きく上がった時期には家賃がそのまま連動しやすく、家賃の「遅行性」という特性が反映されにくいためです。

守秘義務のため、事例の内容は一部を抽象化・変更して掲載しています。評価実例の一覧