Case 10 / Rent Revision
福岡市内の店舗付共同住宅の上層階にある住居を、19年間同じ家賃で貸してきた家主様からのご依頼です。
家賃の改定に向けて継続家賃を不動産鑑定士が調査し、その調査報告書をもとに、弁護士を立てた調停を経て、定期借家契約への切り替えで合意しました。
| 所在地 | 福岡市内 |
|---|---|
| 建物 | 平成10年築・鉄筋コンクリート造の店舗付共同住宅 |
| 対象 | 住居（約100㎡） |
| 契約 | 普通建物賃貸借。家賃は約19年間据え置き。 |
| 依頼者 | 家主（個人） |
| 関与者 | 弁護士 |
| 目的 | 家賃改定の参考 |
| 結果 | 継続家賃は現行家賃の約1.6倍。調停を経て定期借家契約へ |
| 成果品 | 調査報告書（継続家賃） |
ご相談の内容
建物を引き継いだ家主様は、住居を個人の方に貸していました。
家賃は2006年の契約から一度も変わっておらず、周辺の家賃や建物の価値と比べて低いままでした。借主との話し合いを進めるために、第三者による家賃の根拠が必要でした。
不動産鑑定の進め方
続いている契約の家賃を改定するときに求めるのは「継続家賃」です。この事例では、次の流れで求めました。
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| ① 正常賃料を求める | 今の市場で新たに貸す場合の家賃を、積算法と賃貸事例比較法から求める。 |
| ② 差額を求める | ①の家賃と、今の家賃との差を求める。 |
| ③ 差額を配分する | その差のうち、貸主に配分されるべき部分を今の家賃に加える（差額配分法）。 |
据え置いた期間が約19年と長く、今の家賃と市場の家賃との差が大きかったため、この差に着目する差額配分法で継続家賃を求めました。
結果
現行家賃の約1.6倍
適正な継続家賃は、不動産鑑定評価基準に定める手法（差額配分法）を用いて計算した結果、現行家賃の約1.6倍となりました。19年間の据え置きで生じていた、市場の家賃との差が反映されています。
家主様はこの調査報告書をもとに、弁護士を立てて調停を行いました。
話し合いの結果、定期借家契約に切り替えることで合意し、家主様にご満足いただける解決となりました。
Deliverables
調停の場にも、
根拠のある資料を。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定士が作成した継続家賃の調査報告書です。借主や弁護士にもお示しいただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
住居の家賃は、長く据え置かれることが少なくありません。据え置きが長いほど市場との差は広がり、当事者だけで改定額を決めるのは難しくなります。第三者の根拠をそろえておけば、調停になった場合でも、落ち着いて話し合いを進められます。
よくある質問
住居の家賃でも、値上げを求めることはできますか？
できます。建物の価格や税金、近隣の家賃などの事情が変わり、今の家賃が不相当になった場合は、住居でも増額を請求できます（借地借家法第32条）。ただし「一定期間は増額しない」という特約がある場合は、その定めが優先されます。
長く据え置いた家賃は、どのように求めますか？
この事例では、今の市場で妥当な家賃と現行家賃との差を、貸主と借主に配分する「差額配分法」で継続家賃を求めました。据え置いた期間が長いほど、この差は大きくなりやすくなります。
普通の賃貸借契約を、定期借家契約に切り替えることはできますか？
借主の合意があれば、切り替えることができます。この事例では、弁護士を立てた調停の中で話し合い、定期借家契約への切り替えで合意しました。手続きについては弁護士にご相談ください。
福岡の家賃改定、
まずはご相談ください。
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