【家賃改定】約13年据え置きの路面店舗の家賃を不動産鑑定｜継続家賃は現行の約1.7倍（福岡市中央区・天神エリア）

Case 11  /  Rent Revision

福岡市中央区・天神エリアの路面店舗を、法人のテナントに一棟で貸している法人オーナー様からのご依頼です。

約13年据え置かれていた家賃について、不動産鑑定士が継続家賃を調査しました。調査報告書は、代理人の弁護士を通じた家賃改定の交渉資料としてお使いいただいています。

所在地	福岡市中央区（天神エリア）
建物	2階建ての店舗（一棟貸し）
対象	店舗（約150㎡）
契約	普通建物賃貸借。家賃は2013年の契約から約13年間据え置き。
依頼者	貸主（法人）
関与者	依頼者の代理人弁護士
目的	家賃改定の参考
結果	継続家賃は現行家賃の約1.7倍
成果品	調査報告書（継続家賃）

ご相談の内容

依頼者様は、天神エリアの路面店舗を、2013年から同じ法人のテナントに一棟で貸していました。

家賃は契約当初から一度も改定されていませんでした。コロナ禍に一時的な減額はあったものの、改定ではありません。この間、周辺では天神ビッグバンなどの再開発が進み、前面の道路の路線価は2013年から約3.0倍に上がっていました。

契約書には「土地・建物の価格の上昇など経済事情の変動により家賃が不相当になった場合は、協議のうえ改定できる」という条項があります。代理人の弁護士とともに改定の交渉を進めるため、第三者による家賃の根拠が必要でした。

不動産鑑定の進め方

続いている契約の家賃を改定するときに求めるのは「継続家賃」です。この事例では、3つの手法で家賃を求め、比べて決めました。

手法	考え方	現行家賃との比
差額配分法	今の市場で新たに貸す場合の家賃（新規賃料）と現行家賃との差を求め、その半分を現行家賃に加える。	約1.6倍
利回り法	前回合意時の利回りを、今の土地・建物の価格に当てはめて求める。	約1.6倍
スライド法	前回合意時の家賃に、地価・物価・賃料水準などの変動率を掛けて求める。	約1.7倍

今の市場で新たに貸す場合の家賃（新規賃料）は、近隣の店舗の賃貸事例と、土地・建物の価格をもとに求めると、現行家賃の約2.2倍でした。継続家賃は、この差をそのまま埋めるのではなく、契約の経緯を踏まえて配分します。

なお、似た店舗の家賃改定の事例は集まらなかったため、賃貸事例比較法は使っていません。

結果

調査報告書は、代理人の弁護士を通じて、借主との家賃改定の交渉資料としてお使いいただいています。

今回は交渉の参考のため、調査報告書でのご依頼でした。訴訟に進む場合は、別途、鑑定評価書を作成することを、ご依頼の時点でご了承いただいています。

担当不動産鑑定士のコメント

よくある質問

店舗の家賃でも、値上げを求めることはできますか？

できます。土地・建物の価格や税金、近隣の家賃などの事情が変わり、今の家賃が不相当になった場合は、店舗でも増額を請求できます（借地借家法第32条）。この事例の契約書にも、同じ趣旨の家賃改定の条項がありました。

3つの手法の結果が違うときは、どう決めるのですか？

それぞれの手法の考え方と、使った資料の確かさを比べて決めます。この事例では、豊富な資料に基づく差額配分法とスライド法を重視し、利回り法は参考にとどめました。

調査報告書で交渉して、訴訟になったらどうなりますか？

訴訟に進む場合は、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書が必要になります。当事務所では、調査報告書の納品日から6か月以内であれば、報酬の差額のご負担のみで鑑定評価書を作成します。

守秘義務のため、事例の内容は一部を抽象化・変更して掲載しています。評価実例の一覧