【家賃改定】約7年据え置きの事務所ビル一棟の家賃を不動産鑑定｜継続家賃は現行の約1.4倍（福岡市内）

Case 12  /  Rent Revision

福岡市内の事務所ビルを、法人のテナントに一棟で貸している法人オーナー様からのご依頼です。

約7年据え置かれていた家賃について、不動産鑑定士が継続家賃を鑑定評価しました。鑑定評価書は、賃借人との家賃改定の協議資料としてお渡ししました。

所在地	福岡市内（駅から徒歩圏の幹線道路沿い）
建物	築30年以上の中規模の事務所ビル（一棟貸し）
対象	事務所（1,000㎡超）
契約	普通建物賃貸借。家賃は2018年の契約から約7年間据え置き。
依頼者	貸主（法人）
関与者	弁護士
目的	家賃改定の根拠資料
結果	継続家賃は現行家賃の約1.4倍
成果品	不動産鑑定評価書（継続家賃）

ご相談の内容

依頼者様は、保有する事務所ビルを、2018年から同じ法人のテナントに一棟で貸していました。

この間、周辺の家賃相場や土地・建物の価格が上がり、管理費や固定資産税などの経費も増えていました。一方で家賃は契約当初のままで、相場と比べて低い水準になっていました。

テナントとの話し合いは重ねていたものの、根拠となる資料が乏しく、まとまっていませんでした。そこで、弁護士と連携しながら改定の協議を進めるため、不動産鑑定士による適正な家賃の評価が必要になりました。

不動産鑑定の進め方

続いている契約の家賃を改定するときに求めるのは「継続家賃」です。この事例では、3つの手法で家賃を求め、比べて決めました。

手法	考え方	現行家賃との比
差額配分法	今の市場で新たに貸す場合の家賃（新規賃料）と現行家賃との差を求め、その半分を現行家賃に加える。	約1.4倍
利回り法	前回合意時の利回りを、今の土地・建物の価格に当てはめて求める。	約1.4倍
スライド法	前回合意時の家賃に、地価・物価・賃料水準などの変動率を掛けて求める。	約1.5倍

新規賃料は、土地・建物の価格をもとにした積算法と、近隣の事務所の賃貸事例をもとにした賃貸事例比較法で求め、現行家賃の約1.9倍でした。

二つの結果がほぼそろったため、両方を関連付けて新規賃料を決めています。

差額配分法では、前回の合意から契約条件が変わっていないことを踏まえ、貸主・借主の衡平の観点から折半としました。

なお、似た事務所の家賃改定の事例は集まらなかったため、継続家賃の賃貸事例比較法は使っていません。

結果

鑑定評価書は、賃借人との家賃改定の協議資料としてお渡ししました。協議がまとまらない場合は、調停や訴訟の資料としてもそのままお使いいただけます。

担当不動産鑑定士のコメント

よくある質問

事務所ビル一棟の家賃でも、鑑定できますか？

できます。一棟貸しの事務所ビルでも、続いている契約の家賃を改定する場合は「継続家賃」として、差額配分法・利回り法・スライド法などで評価します。

調査報告書ではなく、鑑定評価書にしたのはなぜですか？

この事例では、賃借人のほか、弁護士・税理士・金融機関などにも示す可能性があったため、賃借人の希望により、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書で受任しました。協議がまとまらず調停・訴訟に進んだ場合にも、そのままお使いいただけます。

利回り法を参考にとどめたのはなぜですか？

利回り法は、前回合意時の利回りを今の不動産価格に当てはめるため、地価が大きく上がった時期には家賃がそのまま連動しやすく、家賃の「遅行性」という特性が反映されにくいためです。

守秘義務のため、事例の内容は一部を抽象化・変更して掲載しています。評価実例の一覧