Case 20 / Related-Party Sale
相続をきっかけに、土地と建物の持ち主が別々の親族になった一戸建てについてのご依頼です。
土地を売買して権利関係を整理するにあたり、土地の適正な時価を不動産鑑定士が鑑定評価しました。鑑定評価書をもとに、親族間の売買は円満にまとまりました。
| 所在地 | 福岡都市圏の住宅地 |
|---|---|
| 対象 | 一戸建ての敷地（約300㎡） |
| 建物 | 築25年以上の一戸建て（評価の対象外） |
| 依頼者 | 個人（親族） |
| 目的 | 親族間売買の価格の根拠 |
| 類型 | 建付地 |
| 結果 | 土地の価格は更地価格の約90% |
| 成果品 | 不動産鑑定評価書 |
ご相談の内容
相続により、一戸建ての土地は親族A、建物は親族Bが受け継ぐことになりました。土地と建物の持ち主が分かれたままでは、将来の売却や建替え、次の相続のときに話が複雑になります。
そこで、建物に住む親族Bが土地を買い取り、権利関係を整理することになりました。当初は、固定資産税評価額を売買価格にする予定でした。
ところが、土地を売る側の親族Aが「その価格では安すぎるのではないか」と難色を示し、話が進まなくなりました。双方が納得できる価格の根拠として、不動産鑑定士による適正な時価の鑑定評価をご依頼いただきました。
不動産鑑定の進め方
土地の上には、そのまま使い続ける建物が建っています。そのため、更地としてではなく、建物の敷地として使われている土地（建付地）の価格を求めました。
| 手順 | 考え方 | ポイント |
|---|---|---|
| 更地価格を求める | 近隣の取引事例をもとにした取引事例比較法を標準に、地価公示の価格との均衡も確かめて求める。 | 土地の基本となる価格 |
| 土地建物一体の価格を求める | 更地価格と建物の再調達原価から、築年数や市場性に応じた減価を差し引く（原価法）。 | 建物の劣化や改装費も反映 |
| 土地の部分を取り出す | 土地建物一体の価格に、原価法で求めた土地の割合を掛けて求める（割合法）。 | 建付地の価格 |
建物は築25年以上が経ち、今後は修繕や改装の費用がかかると見込まれます。こうした点を土地建物一体の減価として織り込んだうえで、土地に帰属する部分を求めています。
結果
更地価格の約90%
建物と一体で使われている土地として評価した結果、土地の価格は更地価格の約90%となりました。
建物の劣化などによる一体としての減価を、土地と建物の割合に応じて配分したためです。
鑑定評価書をもとに改めて話し合った結果、売る側・買う側の双方が納得し、親族間の売買は円満に成立しました。依頼者様からは、円満に売買がまとまったことについて、感謝のお言葉をいただきました。
Deliverables
親族の間にも、
第三者の物差しを。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書です。売買の当事者である親族のほか、税理士や金融機関などにもお示しいただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
親族間の売買では、固定資産税評価額などの手近な数字で価格を決めがちです。ただ、固定資産税評価額は実際の時価とずれることも多く、売る側・買う側のどちらかが納得できないまま進むと、後々のしこりになりかねません。第三者の鑑定評価を間に置くことで、価格の話を感情から切り離し、円満にまとめるお手伝いをしています。
よくある質問
- 親族間の売買で、固定資産税評価額を価格にしてもよいですか？
-
固定資産税評価額は課税のための価格で、実際の時価とずれることが少なくありません。時価より低すぎると、買う側に贈与税がかかるおそれもあります。売る側・買う側が納得し、税務上も説明できる価格にするには、不動産鑑定士による時価の評価が役立ちます。
- 建物が建っている土地だけを評価できますか？
-
できます。建物と一体で使われている土地の価格を「建付地」として求めます（部分鑑定評価）。土地と建物の持ち主が別々の場合でも、土地だけの価格を評価できます。
- 福岡市以外の不動産でも依頼できますか？
-
できます。福岡市内に限らず、福岡都市圏や九州各県の不動産も評価しています。まずはお気軽にご相談ください。
親族間売買の適正な時価、
まずはご相談ください。
売る側・買う側のどちらからでもお受けします。初回のご相談とお見積りは無料です。
守秘義務のため、事例の内容は一部を抽象化・変更して掲載しています。評価実例の一覧