Case 22 / Property Division
財産分与にあたり、お住まいの区分マンションの価値をもとに財産を分けるため、その時価を知りたいというご依頼です。
3つの手法で価格を求め、部屋ごとの事情も一つずつ確かめたうえで、不動産鑑定士が適正な時価を不動産鑑定評価しました。
| 所在地 | 福岡市中央区 |
|---|---|
| 対象 | 12階建てマンションの4階の1室（約75㎡） |
| 建物 | 築20年以上のマンション |
| 依頼者 | 個人 |
| 目的 | 財産分与のための資産価値の把握 |
| 類型 | 区分所有建物及びその敷地 |
| 結果 | 取引事例比較法を標準に決定。3つの手法の結果はほぼ近い水準 |
| 成果品 | 不動産鑑定評価書 |
ご相談の内容
財産分与では、お住まいのマンションをどう分けるか、その前提となる「いくらの価値があるか」が問題になります。
当事者それぞれの見方で金額が変わると、話し合いがまとまりにくくなります。そこで、弁護士や裁判所、共有者にも示せる根拠として、不動産鑑定士による不動産鑑定評価をご依頼いただきました。
不動産鑑定の進め方
区分マンションの1室について、次の3つの手法で価格を求め、結果を比べて検証しました。
| 手法 | 考え方 | 扱い |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 近くのマンションの取引事例と比べて求める。階数や位置、改装の有無などの違いを補正する | 標準 |
| 原価法 | マンション一棟とその敷地の価格を求め、その中から対象の部屋の分を取り出す | 参考 |
| 収益還元法 | 部屋を貸した場合に見込める家賃をもとに求める | 参考 |
あわせて、階数や向き、日当たり、設備の水準など、部屋ごとの事情も確かめて価格に反映しました。
結果
3つの手法で検証
3つの手法で求めた価格は、おおむね近い水準となりました。マンションは一般に自分で住むために売買されることから、売買の実態に最も近い取引事例比較法による価格を標準とし、原価法と収益還元法による価格を参考にして、適正な時価を決定しました。
Deliverables
分ける前に、
根拠のある価格を。
この事例でお渡ししたのは、不動産鑑定士が署名した区分マンションの不動産鑑定評価書です。弁護士や裁判所、共有者にもそのままお示しいただけます。
担当不動産鑑定士のコメント
上銘 隆佑RYUSUKE JOUMEI ／ 不動産鑑定士
マンションの価値は、同じ建物の中でも、階数や向き、日当たりなどで変わります。財産分与では金額が当事者の生活に直結するため、部屋ごとの事情を丁寧に確かめ、複数の手法で検証することを大切にしています。
よくある質問
財産分与で、マンションの価値はどのように決めますか？
当事者が合意できれば、その金額で分けることもできます。合意できない場合や、根拠を示す必要がある場合は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価で、その時点の適正な時価を求めます。
不動産会社の査定と、不動産鑑定評価は何が違いますか？
不動産会社の査定は、主に売却を前提にした目安の価格です。不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準にもとづいて複数の手法で価格を求め、その根拠を評価書にまとめたもので、弁護士や裁判所にもお示しいただけます。
同じマンションの中でも、部屋によって価格は変わりますか？
変わります。階数、向き、角部屋かどうか、日当たりや眺め、室内の改装の有無などで価格は上下します。この事例でも、こうした部屋ごとの事情を一つずつ確かめて評価しました。
財産分与・相続の不動産評価、
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