福岡の家賃改定－不動産鑑定士が支援

こんなときにご相談ください。

• 店舗路面店・テナントの家賃を何年も据え置いており、周辺の相場より安すぎる。
• オフィス天神・博多の新築ビルの賃料が上がり、既存ビルの家賃も見直したい。
• テナント貸主から家賃の値上げを求められたが、金額が妥当か分からない。
• サブリース一括借上げの家賃を減額すると通知された。
• 倉庫・工場一棟貸しの倉庫や工場の家賃を、根拠をもって改定したい。
• 社宅・関係会社役員社宅や関係会社間の家賃を、税務上も説明できる水準にしたい。
• 調停・訴訟話し合いがまとまらず、調停や訴訟を考えている（弁護士からのご依頼も承ります）。

家賃改定の基礎知識

家賃が「不相当」になれば、契約の途中でも、将来に向かって増額・減額を請求できます。

借地借家法 第32条（要旨）

借地借家法第32条では、次のような事情で家賃が不相当になったとき、貸主・借主のどちらからでも、家賃の増額・減額を請求できると定めています。

• 土地・建物の租税公課（固定資産税など）の増減。
• 土地・建物の価格の上昇・低下など、経済事情の変動。
• 近くの同じような建物の家賃との比較。

ただし、「一定期間は家賃を増額しない」という特約がある場合は、その定めが優先されます。また、定期建物賃貸借で家賃の改定に関する特約がある場合は、この規定は適用されません。契約書の内容は、ご相談の際に必ず確認させていただきます。

合意できないときは「交渉→調停→訴訟」の順に進みます。

1. 当事者間の交渉増額（減額）したい側が、書面などで相手に意思表示します。根拠資料があると合意しやすくなります。
2. 民事調停裁判で争う前に、原則として調停を申し立てます（調停前置）。調停委員に不動産鑑定士が入ることもあります。
3. 訴訟調停が不成立になると、賃料増減額確認請求訴訟で裁判所が相当額を判断します。裁判所が選んだ鑑定人による鑑定が行われることもあります。

話し合い中の家賃の支払い

※法律上の判断や代理交渉は弁護士の業務です。当事務所は、家賃の適正額の鑑定評価を担います。

適正な家賃の求め方

既に続いている契約の家賃を改定するときに求めるのは「継続家賃」です。新しく貸すときの「新規家賃」とは考え方が異なります。継続家賃では、前回家賃を合意した時点（直近合意時点）からの事情の変化や、契約の経緯を踏まえて判断します。

不動産鑑定評価基準の4手法

鑑定評価では、複数の手法で求めた値を、契約の経緯や家賃の据置期間などの事情と照らして総合的に判断します。一つの計算式だけで金額を決めないことが、調停や訴訟でも納得を得やすい理由です。

「固定資産税が上がったから値上げ」はできる？

固定資産税などの負担の増加は、借地借家法でも家賃を見直す理由の一つに挙げられています。

ただし、税額の増加分をそのまま家賃に上乗せできるわけではなく、市場の家賃水準や契約の経緯と合わせて判断します。詳しくはこちらのコラムで解説しています。

福岡の賃料動向と家賃

福岡市では、新規賃料の上昇が続いています。一方で、長く続いている契約の家賃は据え置かれていることが多く、市場の家賃との開きが大きくなっています。

出典：三鬼商事「オフィスマーケット」、アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向」をもとに当事務所作成（不動産マーケットレポート 2026年冬号）

相場が上がっても、家賃が同じだけ上がるわけではありません

継続家賃は、新規賃料の水準だけでなく、公租公課の推移、周辺の家賃水準、契約の経緯などを合わせて判断します。貸主様にとっては値上げの根拠を、借主様にとっては過大な値上げへの反論の根拠を、それぞれ示せるのが鑑定評価です。

当事務所は四半期ごとに不動産マーケットレポートを発行し、天神・博多の再開発エリアから住宅地まで、福岡の地域ごとの賃料データを集めています。

不動産鑑定の流れ

1. お問い合わせフォーム・LINE・お電話で、建物の所在とご相談の内容をお知らせください。
2. 無料相談・お見積り賃貸借契約書、家賃の推移、固定資産税の課税明細などを拝見し、お見積りを提示します。
3. ご契約報酬にご納得いただいてから契約します。
4. 調査現地調査、役所調査、周辺の賃料・取引事例の調査を行います。
5. 鑑定評価書の納品結果をご説明し、正本1部とPDFで納品します。納品までの期間は、お見積りの際にご案内します。

成果品のイメージ

成果品の種類と報酬

成果品は2種類です。まずは調査報告書でご依頼いただき、調停・訴訟に進むときに鑑定評価書へ切り替える進め方をおすすめしています。

報酬はすべて税抜です。用途や調査項目数により前後します。消費税10%を別途申し受けます。福岡県内の現地調査費は0円です。詳しくは報酬規定をご覧ください。

家賃の評価実例

守秘義務のため、実例は内容を一部抽象化して掲載しています。評価実例の一覧はこちら

よくある質問

貸主と借主のどちらからでも依頼できますか？

はい。どちらからのご依頼でも、中立の立場で適正な家賃を評価します。依頼者に有利な金額を出すことはありません。

鑑定評価書は調停や裁判で使えますか？

使えます。不動産鑑定評価基準に則って作成し、不動産鑑定士が署名する書類です。調停・訴訟でお使いいただいた実績があり、弁護士からのご依頼も承っています。

まずは相場を知りたいだけです。安く済ませる方法はありますか？

調査報告書（簡易版）をご用意しています。継続家賃で税抜51万円〜です。当事者同士の交渉であれば十分にお使いいただけます。調停・訴訟に進む場合は、差額のご負担で鑑定評価書に切り替えられます。

サブリース（一括借上げ）の家賃減額にも対応できますか？

対応できます。サブリース契約にも借地借家法の家賃増減額請求の規定が適用されるとした最高裁判決（平成15年10月21日）があり、適正な家賃の水準を鑑定評価でお示しできます。

マンション1室など、住居の家賃でも依頼できますか？

お受けできます。ただし報酬が家賃の差額に見合うかどうかも大切ですので、ご依頼の前に費用対効果も含めてご相談ください。

10年前の家賃を改定したら、思ったより高く出ると聞きました。

継続家賃の鑑定では、現在の市場家賃との差額を重視するため、長く据え置いた家賃ほど評価額が高く出ることがあります。詳しくはこちらのコラムで解説しています。

相談や見積もりに費用はかかりますか？

初回ご相談とお見積りは無料です。

担当する不動産鑑定士

お問い合わせ

関連ページ：福岡の地代改定－不動産鑑定士が支援／不動産鑑定の流れ／評価実績・お客様の声／地代・家賃の鑑定相談室